Eine Scheidung mit einem gemeinsamen Haus stellt Paare in Österreich vor komplexe rechtliche und finanzielle Herausforderungen. Besonders die Frage, wie eine gemeinsam genutzte Immobilie fair aufgeteilt werden kann, sorgt häufig für Unsicherheiten und Konflikte. Dieser Artikel legt dar, welche rechtlichen Grundlagen und Abläufe bei einer Scheidung mit Haus in Österreich zu beachten sind. Zudem wird angeführt , welche Optionen man in einer solchen Situation hat und wie sich mit Hilfe von Lösungen wie dem Teilverkauf eine gerechte Lösung finden und ein Gesamtverkauf vermeiden lässt. 

Welche rechtlichen Grundlagen gelten in Österreich bei einer Scheidung mit Haus?

Die Aufteilung von Immobilien bei einer Scheidung in Österreich ist im Ehegesetz (§§ 81 ff) geregelt. Zum sogenannten ehelichen Gebrauchsvermögen zählen neben beweglichen auch unbewegliche Sachen wie das gemeinsame Haus, sofern es während der Ehe als Ehewohnung genutzt wurde. Auch wenn ein Ehepartner als alleiniger Eigentümer im Grundbuch steht, kann das Haus als eheliches Vermögen gewertet werden, wenn es für gemeinsame Zwecke verwendet wurde. Die Eigentumsverhältnisse und die Nutzung während der Ehe sind daher entscheidend für die spätere Aufteilung.

Im Scheidungsfall wird ausdrücklich empfohlen, eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Über die Rechtsanwaltskammer Österreich kann je nach Bundesland gezielt nach einem Spezialisten für Ehe- und Familienrecht gesucht werden, um eine fundierte und individuelle Unterstützung zu erhalten.

Der Güterstand und die Vermögensaufteilung bei einer Scheidung

In Österreich gilt ohne Ehevertrag der gesetzliche Güterstand der Gütertrennung. Das bedeutet, dass jeder Ehepartner grundsätzlich sein eigenes Vermögen behält. Bei einer Scheidung erfolgt jedoch ein Zugewinnausgleich, bei dem das während der Ehe gemeinsam erworbene Vermögen – dazu zählt auch das gemeinsam genutzte Haus – aufgeteilt wird. Ein Ehevertrag kann hiervon abweichende Regelungen treffen und etwa absichern, wenn ein Haus mit in die Ehe gebracht wurde.

Welche Möglichkeiten gibt es für die gemeinsame Immobilie nach einer Scheidung?

Nach einer Scheidung gibt es mehrere Optionen für das gemeinsame Haus:

• Einer der Ehepartner übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus.

• Das Haus wird verkauft und der Erlös geteilt.

• Das Haus wird versteigert, wenn keine Einigung erzielt wird.

• Ein Teilverkauf der Immobilie, um finanziell flexibel zu bleiben.

• Beide bleiben zunächst Eigentümer und regeln Nutzung und Verwaltung vertraglich für eine Übergangszeit.

Wie wird ein Haus im Zuge einer Scheidung aufgeteilt?

Die Aufteilung des Hauses erfolgt üblicherweise durch Auszahlung eines Partners an den anderen. Ist dies nicht möglich, wird das Haus in der Regel verkauft oder versteigert, wobei der Erlös geteilt wird. Eine Alternative zum Gesamtverkauf stellt der sogenannte Teilverkauf dar. Die Aufteilung soll grundsätzlich für beide Parteien fair sein und berücksichtigen, dass sich der ausgezahlte Partner eine neue Wohnmöglichkeit leisten kann. Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, erhält bei einem Gesamtverkauf jeder seinen Anteil am Verkehrswert der Immobilie.

Wie wird die Ausgleichszahlung bei einer Scheidung berechnet?

Die Berechnung der Ausgleichszahlung basiert auf dem aktuellen Verkehrswert des Hauses, abzüglich noch offener Kredite. Maßgeblich sind:

• Der Wert der Immobilie (idealerweise durch ein unabhängiges Gutachten ermittelt).

• Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse beider Ehepartner.

• Unterhaltsverpflichtungen gegenüber Kindern oder dem Ex-Partner.

• Die Höhe der verbleibenden Schulden auf der Immobilie.

Die Ausgleichszahlung muss so bemessen sein, dass der ausziehende Partner sich eine neue Eigentumswohnung leisten kann. In der Praxis wird oft die Hälfte des nach Abzug der Schulden verbleibenden Wertes als Ausgleichszahlung angesetzt.

Wann ist ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll?

Ein Teilverkauf ist dann sinnvoll, wenn einer der Ehepartner im Haus wohnen bleiben möchte, aber nicht die finanziellen Mittel hat, den anderen vollständig auszuzahlen. Beim Teilverkauf wird ein Anteil an der Immobilie (mindestens im Wert von 80.000 € und maximal 50 %) an einen Teilverkauf-Anbieter wie Bambus verkauft.  Ein unabhängiges Gutachten stellt sicher, dass der Verkaufspreis fair und marktgerecht ist. Der verbleibende Ehepartner kann mit einem Fruchtgenussrecht weiterhin wohnen bleiben und bezahlt dafür eine monatliche Nutzungsgebühr an den Käufer der Immobilienanteile. An der Wohnsituation des im Haus wohnend bleibenden Ehepartners ändert sich de facto nichts, da der Käufer der Immobilienanteile lediglich als stiller Miteigentümer fungiert. Der Teilverkauf bietet Flexibilität und verhindert einen Komplettverkauf – so bleibt die Option, den veräußerten Anteil später zurückzukaufen.

Wie läuft ein Teilverkauf der gemeinsamen Immobilie im Zuge einer Scheidung ab?

1. Einigung über den Teilverkauf: Beide Ehepartner stimmen dem Teilverkauf zu.

2. Wertermittlung: Ein unabhängiger Gutachter schätzt den aktuellen Marktwert des Hauses.

3. Festlegung des Anteils: Es wird festgelegt, wie viel Prozent der Immobilie verkauft werden (maximal 50 %).

4. Verkauf an an Teilverkauf-Anbieter: Der festgelegte Anteil wird an den Teilverkauf-Anbieter (Bambus) verkauft.

5. Auszahlung: Der ausziehende Ehepartner erhält die Ausgleichszahlung aus dem Verkaufserlös.

6. Wohnrecht: Der verbleibende Ehepartner kann mit einem vertraglich gesicherten Wohnrecht (Fruchtgenussrecht) weiter im Haus wohnen.

7. Option auf Rückkauf: Später kann der verkaufte Anteil zurückerworben werden. Alternativ kann gemeinsam mit dem Teilverkauf-Anbieter ein Gesamtverkauf der Immobilie durchgeführt werden.

Fazit

Die Aufteilung einer Immobilie im Zuge einer Scheidung in Österreich erfordert eine sorgfältige Abwägung rechtlicher, finanzieller und persönlicher Aspekte. Ein Teilverkauf kann dabei eine moderne und faire Lösung darstellen – besonders wenn ein Partner weiterhin im Haus wohnen möchte. Mit einem unabhängigen Gutachten und klaren vertraglichen Regelungen lässt sich eine Einigung erzielen, die beiden Parteien gerecht wird und auch künftige Optionen offen hält. Gerade wenn gemeinsame Kinder betroffen sind, kann der Teilverkauf helfen, Härtefälle zu vermeiden und Stabilität zu schaffen. Eine professionelle Beratung und transparente Kommunikation sind entscheidend, um Streit zu vermeiden und für alle Beteiligten eine faire Einigung zu erzielen.