Immobilien-Teilverkauf - Ablauf, Berechnung & Vorteile
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
Was ein Teilverkauf ist
Für wen sich ein Teilverkauf eignet – mit Beispielen
Wie der Ablauf funktioniert
Wie sich Auszahlung und Nutzungsgebühr berechnen
Welche Vorteile der Teilverkauf bietet
Wie er sich von Leibrente und dem Verkauf mit Wohnrecht unterscheidet
Antworten auf häufig gestellte Fragen
Was ist ein Teilverkauf?
Beim Teilverkauf veräußern Eigentümerinnen und Eigentümer einen prozentualen Anteil an ihrer Immobilie (zum Beispiel 20 oder 50 Prozent) an ein spezialisiertes Unternehmen. Im Gegenzug erhalten sie eine einmalige Auszahlung in entsprechender Höhe. Die verkauften Anteile gehen in das Eigentum des Käufers über, der Teilverkäufer bleibt jedoch weiterhin im Haus wohnen. Für die Nutzung des verkauften Anteils wird eine monatliche Nutzungsgebühr vereinbart.
Ein unabhängiges Wertgutachten dient als Grundlage für die Berechnung des Immobilienwerts und der Auszahlungssumme. Das Wohnrecht bleibt in vollem Umfang erhalten, ebenso das Recht auf Rückkauf oder Gesamtverkauf zu einem späteren Zeitpunkt.
Für wen eignet sich ein Teilverkauf?
Ein Teilverkauf bietet sich für unterschiedliche Lebenssituationen an, darunter zum Beispiel für:
Personen ab ca. 60 Jahren, die ihre Pension aufbessern möchten, ohne das Eigenheim aufzugeben.
Familien, die Pflichtteilsansprüche regeln oder innerhalb der Familie Vermögen übertragen wollen.
Alle, die finanzielle Spielräume schaffen möchten, ohne einen klassischen Bankkredit aufzunehmen oder ihre Immobilie verkaufen zu müssen.
Konkrete Anwendungsbeispiele
Frau Berger (73) lebt seit über 40 Jahren im eigenen Haus. Um ihre Pension aufzubessern und die Enkel finanziell zu unterstützen, verkauft sie 30 Prozent der Immobilie und erhält eine Auszahlung von 150.000 Euro. Sie bleibt im Haus wohnen und zahlt eine moderate monatliche Nutzungsgebühr.
Herr Mayr (62) hat gemeinsam mit seinen beiden Geschwistern das Elternhaus geerbt. Da er als Einziger darin wohnen möchte, einigt sich die Familie darauf, dass er die Anteile seiner Geschwister übernimmt. Um deren Auszahlungen in Höhe von rund 120.000 Euro zu finanzieren, nutzt Herr Mayr den Teilverkauf: Er verkauft 30 Prozent des Hauses an einen Anbieter und bleibt weiterhin alleiniger Nutzer der Immobilie. Seine Geschwister erhalten ihren Anteil ausbezahlt, ohne dass das Haus verkauft werden muss.
Wie läuft ein Teilverkauf ab?
Ein Teilverkauf erfolgt in mehreren klar geregelten Schritten:
Erstberatung Im ersten Gespräch wird geklärt, wie viel Prozent der Immobilie verkauft werden sollen. Auch persönliche Ziele und Fragen werden besprochen.
Wertgutachten Ein unabhängiger Sachverständiger ermittelt den aktuellen Marktwert der Immobilie.
Kaufangebot und Vertragsgestaltung Auf Grundlage des Gutachtens erhalten Sie ein verbindliches Angebot. Nach Einigung wird der Kaufvertrag erstellt und notariell beurkundet.
Auszahlung und Nutzung Nach dem Verkauf erhalten Sie den vereinbarten Betrag auf Ihr Konto. Sie nutzen Ihre Immobilie weiterhin wie gewohnt. Die monatliche Nutzungsgebühr wird an den stillen Miteigentümer gezahlt.
Rückkauf oder Gesamtverkauf Sie können den verkauften Anteil jederzeit zurückkaufen oder einen Gesamtverkauf initiieren. Auch eine Vererbung des Rückkaufsrechts ist möglich.
Wie wird der Teilverkauf berechnet?
Zwei Aspekte sind für die Berechnung besonders wichtig:
1. Auszahlungsbetrag
Beispiel: Verkehrswert der Immobilie: 500.000 Euro Geplanter Verkauf: 20 Prozent → Auszahlung: rund 100.000 Euro
2. Monatliche Nutzungsgebühr
Beispiel: Verkaufter Anteil: 100.000 Euro Nutzungsgebühr: ca. 458 Euro pro Monat (zuzüglich USt.)
Die Nutzungsgebühr ist mit einer Miete für den verkauften Anteil vergleichbar und abhängig von Lage und Art der Immobilie.
150.000 €
350.000 €
2.000.000 €
80.0000 €
80.000 €
175.000 €
Lohnt sich ein Teilverkauf für mich?
Ein Teilverkauf kann sinnvoll sein, wenn Sie:
Eigentümer:in einer abbezahlten Immobilie sind (falls Restschulden auf der Immobilie bestehen, so müssen diese beim Teilverkauf vom Auszahlungsbetrag gedeckt werden)
zusätzliche finanzielle Mittel benötigen
weiterhin in Ihrem Haus wohnen bleiben möchten
keine klassische Finanzierung (z. B. Kredit) aufnehmen möchten
Eine individuelle Beratung – auch zu steuerlichen und erbrechtlichen Fragen – ist empfehlenswert.
Vorteile eines Teilverkaufs: Das spricht dafür
Ein Teilverkauf Ihrer Immobilie kann in vielen Lebenssituationen eine sinnvolle Lösung sein – besonders im fortgeschrittenen Alter, wenn Kapitalbedarf besteht, aber das Eigenheim nicht verkauft oder verlassen werden soll.
Die wichtigsten Vorteile im Überblick:
Kapital ohne Schulden: Sie erhalten eine sofortige Einmalzahlung für den verkauften Anteil – ohne klassische Kreditaufnahme oder Rückzahlungspflicht.
Wohnen bleiben wie gewohnt: Sie behalten das lebenslange Nutzungsrecht und müssen ihr Zuhause nicht verlassen – kein Umzug, kein Verlust des Lebensmittelpunkts.
Volle Entscheidungshoheit: Sie können weiterhin eigenständig über Renovierungen, Umbauten oder Nutzung entscheiden – auch eine Vermietung ist möglich.
Wertsteigerungen nutzen: Steigt der Immobilienwert in Zukunft, profitieren Sie anteilig – denn der nicht verkaufte Teil gehört weiterhin Ihnen.
Rückkauf jederzeit möglich: Sie oder Ihre Erben haben die Möglichkeit, den veräußerten Anteil später zurückzukaufen – z. B. bei geänderter Lebenssituation, nach Auszahlung einer Lebensversicherung oder nach einer Erbschaft.
Keine Mühe beim späteren Gesamtverkauf: Der Anbieter übernimmt auf Wunsch die gesamte Verkaufsabwicklung, wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zur Gänze verkauft werden soll.
Wichtiger Hinweis zu möglichen Nachteilen
Wie bei jeder finanziellen Entscheidung sollten auch die möglichen Nachteile bedacht werden:
Die Immobilie muss weiterhin instand gehalten werden – die Verantwortung dafür bleibt in der Regel bei der nutzenden Eigentümerin bzw. dem Eigentümer.
Der Immobilienmarkt ist nicht berechenbar: Wertsteigerungen sind möglich, aber nicht garantiert. Es kann auch zu einem gleichbleibenden oder sinkenden Wert kommen.
Monatlich fällt eine Nutzungsgebühr an, die je nach Anbieter und Höhe des Auszahlungsbetrags variiert. Im Gegensatz zu anderen Modellen fällt diese aber nur für den verkauften Anteil und nur für die Dauer des aufrechten Vertragsverhältnisses an.
Häufige Fragen zum Teilverkauf
Kann ich den verkauften Anteil zurückkaufen? Ja, in den meisten Fällen besteht ein vertraglich zugesichertes Rückkaufsrecht – auch für Ihre Erben.
Kann ich die Immobilie vererben? Ja, Ihr verbleibender Anteil sowie das Rückkaufsrecht sind vererbbar.
Wer zahlt für Instandhaltungen? In der Regel ist die nutzende Partei (also der/die Teilverkäufer:in) für Instandhaltung, Betriebskosten und Versicherung zuständig, hat aber auch die volle Entscheidungsgewalt.
Was passiert bei einem Gesamtverkauf? Der Erlös wird entsprechend der Eigentumsanteile zwischen Verkäufer:in und stillem Miteigentümer aufgeteilt.
Weitere Antworten auf häufig gestellte Fragen finden Sie hier.
Teilverkauf im Vergleich mit Leibrente und Verkauf mit Wohnrecht
| Teilverkauf | Leibrente und Verkauf mit Wohnrecht | |
|---|---|---|
| Auszahlungsbetrag | Sie verkaufen nur so viel, wie Sie benötigen. Der Rest bleibt weiterhin in der Immobilie investiert. | Bei allen Varianten wird das gesamte Haus verkauft. Der Wert des Wohnrechts wird vom Preis abgezogen. |
| Laufzeit | Bei Kunden über 65 gilt der Vertrag lebenslang. Weiteres gibt es eine maximale Laufzeit von 20 Jahren für jüngere Kunden. Sie können den Vertrag jederzeit kündigen, Ihren Anteil zurückkaufen oder die Immobilie vollständig verkaufen. | Die meisten Modelle bieten 10-jährige oder lebenslange Verträge. Die Nutzungsgebühr (der Wert des Wohnrechts) wird vorab abgezogen. Bei vorzeitiger Kündigung können erhebliche Kosten entstehen. |
| Nutzungskosten | Sie zahlen monatlich nur für den verkauften Anteil eine Nutzungsgebühr. Durch die laufende Verrechnung kann es bei vorzeitigem Rück- oder Verkauf zu keinem Verlust der Gebühr für Sie kommen. | Durch den Abzug des Wohnrechts vom Kaufpreis zahlen Sie im Voraus die Nutzungskosten für das gesamte Haus. Bei vorzeitiger Vertragsbeendigung können Sie den vorausbezahlten Betrag teilweise oder vollständig verlieren. |
| Verfügung und Instandhaltung | Sie erhalten ein vorrangiges Fruchtgenussrecht an der gesamten Immobilie. Sie haben die volle wirtschaftliche Kontrolle: 100% möglicher Mieteinnahmen gehen an Sie, und Sie entscheiden alleine über Sanierungen. Entsprechend tragen Sie auch die Kosten. | Da Kunden nur ein Wohnrecht besitzen, ist die Verfügung über die Immobilie eingeschränkt. Die Vermietung ist etwa nicht möglich. Instandhaltungen benötigen die Zustimmung des Anbieters und werden meist im Voraus abgezogen. |
| Rechtliche Stellung | Der Teilverkauf umfasst eine Miteigentümervereinbarung und einen Kaufvertrag, der Ihr grundbücherlich verankertes Fruchtgenussrecht enthält. | Leibrentenprodukte gelten rechtlich als Glücksspielverträge. Die tatsächliche Lebensdauer kann zu erheblichem wirtschaftlichem Risiko für Kunden führen. |
Fazit
Ein Teilverkauf ist eine flexible Lösung für Immobilieneigentümer:innen, die liquide Mittel benötigen, aber ihr Zuhause nicht verlassen möchten. Er bietet Planungssicherheit, Erhalt des Wohnrechts und individuelle Gestaltungsfreiheit – und ist insbesondere für Seniorinnen und Senioren eine attraktive Alternative zu klassischen Finanzierungsformen.
Kostenlose Beratung zum Teilverkauf
Gerne unterstützt Bambus.io Sie bei der Planung Ihres Teilverkaufs. In einem unverbindlichen Gespräch klären wir Ihre Möglichkeiten, berechnen den möglichen Auszahlungsbetrag und begleiten Sie Schritt für Schritt.
