So funktioniert der Hausverkauf mit Wohnrecht in Österreich
Wer ein Haus besitzt und darüber nachdenkt, es zu verkaufen, aber dennoch darin wohnen bleiben möchte, stößt schnell auf das Konzept des Hausverkaufs mit Wohnrecht. Gerade im fortgeschrittenen Lebensalter entsteht häufig der Bedarf nach zusätzlicher Liquidität, etwa um Alltagskosten, Pflegeaufwendungen oder größere Anschaffungen zu finanzieren. Diese Möglichkeit klingt vor allem für ältere Immobilieneigentümer attraktiv, um den eigenen Kapitalbedarf im Alter zu decken oder eine frühzeitige Vermögensübertragung zu realisieren. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass der Verkauf mit Wohnrecht – trotz der finanziellen Vorteile – auch erhebliche Risiken mit sich bringt. Wie funktioniert der Hausverkauf mit Wohnrecht also konkret, welche Vor- und Nachteile gibt es, und welche Alternativen - wie etwa der Teilverkauf - sind sinnvoll?
Was bedeutet „Hausverkauf mit Wohnrecht“?
Beim Hausverkauf mit Wohnrecht verkauft der Eigentümer seine Immobilie, behält aber das Recht, weiterhin darin zu wohnen. Dieses Wohnrecht kann befristet oder lebenslang ausgestaltet werden und wird im Grundbuch eingetragen. Es ist nicht vererbbar und endet entweder nach Ablauf der vereinbarten Frist, mit dem Tod des Begünstigten oder - sofern vereinbart - auch mit der Aufgabe des Wohnsitzes, etwa durch einen Umzug in ein Pflegeheim. Das Wohnrecht kann als reines Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht vereinbart werden – letzteres erlaubt dem Berechtigten etwa auch, die Immobilie zu vermieten.
Vorteile des Hausverkaufs mit Wohnrecht
Finanzielle Liquidität:
Der Verkäufer erhält den Verkaufserlös und kann diesen für die Altersvorsorge, zur Schuldentilgung oder für andere Zwecke nutzen, ohne ausziehen zu müssen.
Sicherheit:
Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und ist somit rechtlich abgesichert. Der neue Eigentümer muss das Wohnrecht zwingend respektieren. Renovierungen müssen in der Regel gemeinsam abgestimmt werden.
Verbleib in der vertrauten Umgebung:
Gerade Personen im fortgeschrittenen Alter profitieren davon, weiterhin im gewohnten Zuhause wohnen zu können.
Nachteile und Risiken des Hausverkaufs mit Wohnrecht
Eingeschränkter Käuferkreis und komplexere Verhandlungen:
Aufgrund des Wohnrechts sind viele Kaufinteressenten von vornherein ausgeschlossen. Die Käufergruppe beschränkt sich fast ausschließlich auf Investoren oder Familien, die selbst keinen unmittelbaren Nutzungsbedarf haben. Daraus folgt: Die Vermarktung ist schwieriger, der Verkaufsprozess kann sich erheblich verzögern.. Zudem ist die Vertragsgestaltung aufwändiger. Es müssen genaue Regelungen zu Kostenübernahme, Instandhaltung und Nutzung getroffen werden.
Fairness und Flexibilität:
Das Wohnrecht im Voraus zu bezahlen ähnelt vom Konzept her einer Leibrente, die als Glücksspiel definiert ist. Der Wert des Wohnrechts ist schwer kalkulierbar – für Käufer wie Verkäufer. Stirbt der Verkäufer früher als angenommen, profitiert der Käufer überproportional und umgekehrt. Wer später (z.B. bei Pflegebedürftigkeit) doch ausziehen muss, hat keine erneute Option auf Liquiditätsgewinn aus der Immobilie.
Auszahlungssumme oft nicht bedarfsgerecht:
Die Auszahlungssumme kann beim Hausverkauf mit Wohnrecht nicht individuell an den aktuellen Kapitalbedarf angepasst werden, sondern sich ausschließlich aus dem Marktwert der Immobilie und dem Wert des Wohnrechts ergibt. Dadurch erhalten Verkäufer häufig einen deutlich höheren Geldbetrag, als sie für die aktuelle Lebenssituation unmittelbar benötigen. Um zu verhindern, dass größere Summen unüberlegt ausgegeben oder übersehen werden, ist eine durchdachte Anlagestrategie unerlässlich. Nur so kann gewährleistet werden, dass im Falle unerwarteter Ereignisse – beispielsweise bei Pflegebedürftigkeit oder größeren Anschaffungen – ausreichend Kapital vorhanden bleibt.
Fehlender Verbraucherschutz:
Beim Hausverkauf mit Wohnrecht zwischen Privatleuten gibt es in Österreich keinen speziellen gesetzlichen Verbraucherschutz. Die Vertragsgestaltung ist weitgehend frei und es bestehen keine standardisierten Informationspflichten oder Widerrufsrechte wie bei Konsumkrediten. Ohne fachkundige Beratung besteht daher das Risiko, langfristig benachteiligende oder schwer anpassbare Vertragskonditionen einzugehen. Zur eigenen Absicherung wird dringend empfohlen, unabhängige rechtliche und notarielle Beratung in Anspruch zu nehmen.
Wie wird das lebenslange Wohnrecht berechnet?
Der Wert des lebenslangen Wohnrechts wird meist anhand des sogenannten Kapitalwerts berechnet, der mit der jährlichen Miete multipliziert wird. Der Kapitalwert stellt die Laufzeit des Wohnrechts unter Berücksichtigung des aktuellen Zinsniveaus dar.
Das Wohnrecht wird gleich beim Verkauf vom Kaufpreis abgezogen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Verkäufer im Voraus für dieses Wohnrecht bezahlt, anstatt etwa laufend eine Miete zu zahlen. Dadurch entgeht dem Verkäufer die Möglichkeit, das Geld anzulegen und dafür Zinsen zu erhalten. Um diesen Schaden in der Berechnung abzubilden bzw. auszugleichen, wird der Kapitalwert berechnet, der bei höheren Zinsen für eine niedrigere Bewertung des Wohnrechts sorgt.
Detaillierte Beispiel-Berechnung des Wohnrechts in Österreich
Damit der Hausverkauf mit Wohnrecht für Laien verständlich bleibt, folgt hier eine Schritt-für-Schritt-Berechnung – mit klaren Erklärungen aller Fachbegriffe und einer Musterrechnung, wie sie in der Praxis zum Tragen kommt.
Was ist der „Kapitalwert“ beim Wohnrecht? Der sogenannte Kapitalwert (auch Barwert genannt) beschreibt, wie viel das lebenslange Wohnrecht einer Person wert ist – sozusagen eine große Einmalzahlung für das Recht, weiterhin wohnen zu dürfen. Man berechnet diesen Wert, damit der Käufer nicht den vollen Hauswert zahlt, sondern abzieht, was das Wohnrecht wert ist.
Wesentliche Faktoren im Überblick Jährliche Miete: Wie viel würde ein Mieter pro Jahr für das Haus zahlen, wenn es vermietet wäre? (z.B. 1.500€ pro Monat = 18.000€ pro Jahr) Restlebenserwartung: Wie viele Jahre dürfte die Person (der Verkäufer) laut Statistik noch leben? (Wird mit Lebenserwartungstabellen für das jeweilige Alter berechnet: Lebenserwartungsrechner Statistik Austria) Kapitalisierungsfaktor: Zeichnet anhand eines Zinssatzes ab, dass ein Geldbetrag heute mehr wert ist als derselbe Betrag, der über viele Jahre verteilt ausgezahlt wird. Daher ergibt sich für das Wohnrecht ein niedrigerer Wert als die Summe der rechnerischen Mieten über die gesamte Laufzeit.
Musterbeispiel
Hauswert: 500.000€
Jährliche Miete: 24.000€ (2.000€/Monat)
Alter der Person (männlich): 70 Jahre
Restlebenserwartung (statistisch): rund 14 Jahre
Verwendeter Zinssatz (Kapitalisierungszins): 3%
Schrittweise Berechnung Schritt 1: Barwertfaktor ermitteln
Mit 3% Zinsen und einer Lebenserwartung von 16 Jahren nutzt man eine Barwertfaktor-Tabelle oder den Rentenbarwertfaktor. Für 14 Jahre bei 3% ergibt das etwa: 11,66 (Faktor)
Schritt 2: Kapitalwert des Wohnrechts Kapitalwert = Jährliche Miete × Barwertfaktor Beispiel: 24.000€ × 11,66 = 279.840€
Schritt 3: Verkaufserlös berechnen Verkaufspreis abzüglich Wohnrechtwert: 500.000€ (Hauswert) – 279.840€ (Wohnrecht) = 220.160€
Diesen Betrag erhält der Verkäufer als Sofortzahlung beim Verkauf.
Wohnrecht im Grundbuch
Das Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden, um rechtlich wirksam und gegenüber Dritten durchsetzbar zu sein. Nur so ist sichergestellt, dass der neue Eigentümer das Wohnrecht respektieren muss. Die Eintragung erfolgt gemäß §521 ABGB. Wird das Wohnrecht nicht korrekt eingetragen, verlieren Verkäufer ihren Anspruch auf lebenslanges Wohnen. Vertragsgestaltung und Eintragung sollten immer notariell begleitet werden.
Alternativen: Teilverkauf als flexible Lösung
Eine attraktive Alternative zum klassischen Hausverkauf mit Wohnrecht ist der Teilverkauf, wie ihn Anbieter wie Bambus ermöglichen. Beim Teilverkauf wird nur ein Teil (bis zu 50%) der Immobilie verkauft. Der Eigentümer erhält sofort Liquidität, bleibt aber Haupteigentümer und kann weiterhin im Haus wohnen. Für den verkauften Anteil zahlt er eine monatliche Nutzungsgebühr, ähnlich einer Miete.
Vorteile des Teilverkaufs:
Der Auszahlungsbetrag kann flexibel gewählt werden, der Rest des Vermögens bleibt in das Haus investiert. Somit hat der Verkäufer für zukünftige Lebensumstände (z.B. Pflegebedarf) noch reichlich Vermögen in der Immobilie gebunden.
Der Verkäufer bleibt flexibel, kann jederzeit ganz verkaufen oder den verkauften Anteil zurückkaufen (diese Option besteht auch für Erben) und profitiert mit seinem verbleibenden Anteil weiterhin von möglichen Wertsteigerungen der Immobilie.
Dem Verkäufer wird ein Fruchtgenussrecht im ersten Rang im Grundbuch einverleibt und er bleibt somit wirtschaftlicher Eigentümer der gesamten Immobilie. Nur für den verkauften (ideellen) Anteil bezahlt der Verkäufer im Gegenzug eine marktübliche Nutzungsgebühr.
Das Wohnrecht wird nur für den verkauften Anteil und laufend bezahlt, also nicht für das ganze Haus im Voraus und auch nur so lange, wie das Vertragsverhältnis mit dem Teilverkaufanbieter aufrecht ist. Auf Wunsch kann auch beim Teilverkauf die Nutzungsgebühr für bis zu 5 Jahre im Voraus bezahlt werden.
Fazit
Der Hausverkauf mit Wohnrecht stellt in Österreich eine etablierte Möglichkeit dar, Immobilienvermögen in Liquidität umzuwandeln und dennoch im eigenen Zuhause wohnen zu bleiben. Die wichtigsten Aspekte sind die rechtssichere Gestaltung des Wohnrechts, die realistische Wertermittlung und die klare Regelung aller Rechte und Pflichten. Die Vertragsgestaltung und Berechnung sind komplex und erfordern eine sorgfältige Prüfung sowie notarielle Begleitung. Insbesondere die eingeschränkte Flexibilität, der reduzierte Käuferkreis und die Bindung des Kapitals zählen zu den relevanten Aspekten, die Eigentümer vor einer Entscheidung einbeziehen sollten.Wer mehr Flexibilität sucht, sollte Alternativen wie den Teilverkauf prüfen – insbesondere, wenn der vollständige Verkauf mit Wohnrecht nicht die gewünschten finanziellen Vorteile bringt. Anbieter wie Bambus bieten hier innovative Modelle, welche individuell auf die Bedürfnisse von Hausbesitzern zugeschnitten sind.
