Fremdwährungskredite in Österreich - Tilgungsträger-Risiko und die Lösung durch einen Immobilien-Teilverkauf

Viele Fremdwährungskredite in Österreich stehen kurz vor ihrer Endfälligkeit. Laut einer Erhebung der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) im Juni 2025 steht das Volumen an offenen Fremdwährungskrediten an private Haushalte bei „nur mehr” 3,3% der privaten Kredite in Österreich. Das entspricht aber immer noch 5,75 Milliarden Euro!

Was einst als clevere Finanzstrategie verkauft wurde – ein endfälliger Kredit mit Tilgungsträger – wurde für zahlreiche Kreditnehmer zur Belastungsprobe. Die großen Hoffnungen auf steigende Renditen der Tilgungsträger wurden oft enttäuscht. Statt satter Gewinne drohen Deckungslücken, hohe Währungskursrisiken und empfindliche Vorfälligkeitskosten. Wie kann man als Betroffener gegensteuern? Welche Lösungen gibt es, um den Fremdwährungskredit möglichst schmerzfrei zu tilgen? Dieser Artikel zeigt verständlich und praxisnah, wie Sie die Situation meistern und erklärt, warum der Immobilien-Teilverkauf eine spannende Option ist.

Problem & Ausgangslage

Was ist ein endfälliger FremdwährungsKredit mit Tilgungsträger? Bei einem endfälligen Kredit (auch Bullet-Kredit genannt) zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen. Die Tilgung – also die Rückzahlung des geliehenen Kapitals – erfolgt erst am Ende der Laufzeit mit einer Zahlung. 

Um niedrige Zinsen in anderen Währungen auszunutzen, wurden diese Kredite oft in Schweizer Franken oder Yen begeben. Das bedeutet, man borgt sich das Geld in einer Fremdwährung aus, zum Beispiel Schweizer Franken, und muss es auch in der Währung zurückzahlen. Das Risiko von Wechselkursschwankungen hat der Kreditnehmer.

Um sicherzustellen, dass das Kapital zum Laufzeitende vorhanden ist, wurden vielen Kreditnehmern parallel sogenannte Tilgungsträger nahegelegt: Das kann z.B. eine fondsgebundene Lebensversicherung, ein Investmentfonds oder ein anderes Anlageprodukt sein. Die Idee dabei: Anstatt den Kredit zu tilgen, spart man mit einem Anlageprodukt an und hat schließlich dank der Rendite bei der Kredittilgung einen Überschuss.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) bestätigt in mehreren Urteilen (z. B. hier), dass Fremdwährungskredite in Österreich rechtlich grundsätzlich zulässig sind, sofern die Vertragsklauseln hinreichend bestimmt und transparent gestaltet wurden. Allerdings ist seit 2008 die Neuvergabe von Fremdwährungskrediten für Privatpersonen verboten. Für bestehende Fremdwährungskredite gelten besondere Aufklärungspflichten – insbesondere müssen die Risiken transparent und verständlich vermittelt werden.

Die Risiken

• Renditeschwacher Tilgungsträger: Viele Tilgungsträger haben die erwarteten Renditen nicht erfüllt. Meist wurden eigene Fondsprodukte mit sehr hohen Gebühren verkauft. Vor allem diese hohen Gebühren erschweren die nachhaltige Veranlagung dramatisch. Das führt schlussendlich dazu, dass am Laufzeitende zu wenig Kapital vorhanden ist, um den Kredit komplett zurückzuzahlen.

• Währungskursrisiko Kredit: Bei Fremdwährungskrediten kommt ein weiteres Risiko hinzu. Wenn sich die Währung (z.B. Schweizer Franken) gegenüber dem Euro verteuert, steigen die Kosten und die Restschuld in Euro – selbst wenn der Kreditbetrag in der Fremdwährung gleich bleibt. Diese Schwankungen können sehr hoch sein und sollten für klassische Hausbesitzer auf keinen Fall Teil des langfristigen Vermögensaufbaus sein.

Herausforderungen für Betroffene

• Es besteht das Risiko, dass am Ende eine hohe Restschuld bleibt, weil der Tilgungsträger nicht ausreichend erwirtschaftet hat.

• Durch Kursverluste kann sich die Schuld in Euro trotz regelmäßiger Zahlungen massiv erhöhen.

• Viele Banken verlangen hohe Vorfälligkeitsgebühren, wenn der Kredit vorzeitig getilgt werden muss.

Praxisbeispiel / Kurz-Fallstudie

Familie Huber aus Oberösterreich:

• 2007: Aufnahme eines endfälligen Fremdwährungskredits über 300.000€ in Schweizer Franken (Damaliger Wechselkurs 1 € = 1,65 CHF).

• Tilgungsträger: Fondsgebundene Lebensversicherung (Ertragserwartung damals 6% p.a.)

• Situation 2025: Fonds hat weniger eingespielt als geplant (Durchschnittsrendite unter 3%). Zugleich ist der Schweizer Franken stark gestiegen (Wechselkurs hat sich auf 1 € = 0,95 CHF verschoben)– die Restschuld beträgt (umgerechnet) 521.000€, aber der Tilgungsträger hat aufgrund einer tatsächlichen Rendite von nur 3% p.a. lediglich 320.000€ angespart.

• Die Familie müsste also 201.000€ „aus eigener Tasche“ drauflegen, um den Kredit abzulösen. Die monatliche Belastung (Zinsen) liegt immer noch bei 500€/Monat.

Lösung: Teilverkauf der Immobilie

• Die Familie verkauft 30% ihres Hauses an Teilverkauf-Anbieter (wie Bambus) (Wert: 700.000€, Teilverkauf von 30% bringt 210.000€).

• Mit einem Teil des Verkaufserlös und den Ersparnissen aus dem Tilungsträger kann der Kredit abgelöst werden.

• Die Familie bleibt weiterhin wie gehabt im Haus wohnen – nur ein Anteil (30%) ist im Besitz des Teilverkaufs-Anbieters, der als stiller Miteigentümer fungiert. 

Vorstellung Teilverkauf – Wie funktioniert das Konzept?

Beim Immobilien-Teilverkauf wird ein beliebiger Anteil des Hauses (bis zu 50%) veräußert. Der Eigentümer erhält dafür einen einmaligen Geldbetrag, basierend auf dem aktuellen Verkehrswert ohne Abschlag. Trotz des Verkaufs bleibt das Wohnrecht in vollem Umfang erhalten. Für den verkauften Anteil wird ein monatliches Nutzungsentgelt gezahlt, das sich an marktüblichen Bedingungen orientiert und nur solange fällig ist, wie das Vertragsverhältnis mit dem Teilverkauf-Anbieter aufrecht ist. Das Modell ist in Österreich seit einigen Jahren etabliert.

Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs zur Ablösung von Fremdwährungskrediten

• Sofortige Liquidität: Der Erlös steht umgehend zur Verfügung und kann zur Tilgung des endfälligen Kredits mit Tilgungsträger eingesetzt werden.

• Kein Zins- oder Währungskursrisiko: Mit der Kreditablöse entfallen Zins- und Währungskursrisiken dauerhaft.

• Flexible Rückkaufoption: Viele Modelle ermöglichen es, den verkauften Anteil später wieder zurückzukaufen oder mit der Erbengeneration abzustimmen. Alternativ ist der Gesamtverkauf der Immobilie jederzeit möglich, bei dem Ihnen Ihr verbleibender Anteil am Erlös ausbezahlt wird. 

• Eigenkapital freisetzen: Das eigene Immobilienvermögen wird nutzbar gemacht, ohne das gewohnte Zuhause verlassen zu müssen.

Lesen Sie hier, welche weiteren Vorteile der Teilverkauf bietet und wie genau er abläuft. 

Praktische Tipps & Fazit

Wer sich mit einer unzureichenden Leistung seines Tilgungsträgers konfrontiert sieht, sollte strukturiert vorgehen:

• Frühzeitig die eigene Situation analysieren: Wie hoch ist die zu erwartende Lücke zwischen Kreditschuld und Tilgungsträger?

• Konditionen verschiedener Liquiditätsoptionen prüfen, wie etwa dem Teilverkauf, einer Umschuldung oder dem Gesamtverkauf.

• Alle Handlungsoptionen rechtzeitig ausloten – Banken verlangen zum festen Enddatum meist zügig die Komplettablöse.

Mit einer durchdachten Lösung, etwa durch den Teilverkauf, lassen sich Verluste beim Tilgungsträger auffangen, das Währungskursrisiko beenden und die eigene Liquidität sichern – ohne das gewohnte Wohnumfeld aufgeben zu müssen.

FAQ – Häufige Fragen zum Thema

Was ist ein endfälliger Kredit mit Tilgungsträger? Das ist ein Kredit, bei dem während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt werden. Die Rückzahlung der gesamten Summe erfolgt am Ende, finanziert aus einem parallel angesparten Tilgungsträger wie einer Lebensversicherung oder einem Fonds.

Was mache ich, wenn der Tilgungsträger nicht reicht? Sie müssen die Differenz selbst aufbringen. Alternativen sind Umschuldungen, der Verkauf von Vermögenswerten oder ein Teilverkauf Ihrer Immobilie.

Für wen lohnt sich der Teilverkauf einer Immobilie? Der Teilverkauf eignet sich für alle Hauseigentümer, die Liquidität benötigen, aber in ihrem Haus oder ihrer Wohnung wohnen bleiben möchten.

Welche Risiken gibt es beim Teilverkauf? Sie sind weiterhin für Instandhaltung und Betrieb zuständig, dürfen dafür aber auch alle Entscheidungen rund um die Immobilie selbst treffen. Das monatliche Nutzungsentgelt kann steigen (z.B. durch Anpassung an den VPI).

Kann ich meinen Immobilienteil zurückkaufen? Ja, viele Anbieter bieten flexible Rückkauf- oder Veräußerungsoptionen an. Der Rückkaufspreis richtet sich nach dem Marktwert, kann also höher sein als der ursprüngliche Teilverkauf. Die meisten Anbieter verlangen zumindest die Rückzahlung des ursprünglichen Kaufpreises plus Marge. Beim Bambus-Teilverkauf ist das aber nicht der Fall.

Wie gleicht der Teilverkauf Verluste im Tilgungsträger und beim Kredit aus? Mit dem sofort verfügbaren Erlös können offene Schulden abgelöst und Performanceverluste wettgemacht werden – ein persönliches Berechnungsbeispiel zeigt, ob das Modell aufgeht.

Mit aktuellen Optionen wie dem Immobilien-Teilverkauf bleiben Eigentümer auch bei auslaufenden Fremdwährungskrediten mit Tilgungsträger handlungsfähig und sichern sich Flexibilität sowie finanziellen Spielraum