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24. März 2022
Lesezeit 4 Minuten

So schätzen Sie den Immobilienwert richtig

Im Ratgeber der Immobilienexperten von Bambus lesen Sie, wie man den Marktwert einer Immobilie ermittelt, was im Erbfall zu tun ist und wie Sie den richtigen Sachverständigen für ein professionelles Wertgutachten finden.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder haben im Rahmen einer Erbschaft ein Haus oder Eigentumswohnung vermacht bekommen? In beiden Fällen kann die professionelle Ermittlung des Immobilienwerts sinnvoll sein. Denn besonders, wenn Immobilienbesitzer jahrelang im eigenen Heim gewohnt haben oder die geerbte Immobilie einen hohen emotionalen und ideellen Wert für den Eigentümer hat, wird der Wert oft zu hoch eingeschätzt.

Wie ermittelt man den Verkehrswert?

Um den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen zu können, gibt es drei mögliche Verfahren. Diese können Sie entweder selbst durchführen oder von einem professionellen Sachverständigen erstellen lassen. Bei allen Verfahren sind Faktoren wie Lage, Baujahr, Ausstattung und Zustand der Immobilie entscheidend.

Vergleichswertverfahren

Am häufigsten zur Wertermittlung angewandt, wird das sogenannte Vergleichswertverfahren. Dieses bietet sich besonders bei Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern sowie Ein- und Zweifamilienhäusern an und zieht Kaufpreise von Objekten mit ähnlicher Marktlage und Ausstattung zum Vergleich heran.

Ertragswertverfahren

Wenn bei der Wertermittlung einer Immobilie vor allem die mögliche Rendite für einen Investor ermittelt werden soll, wird üblicherweise ein Ertragswertverfahren durchgeführt. Dieses Verfahren ist ohne die genaue Kenntnis der Marktlage für Immobilienbesitzer ohne einschlägiger Expertise fast unmöglich selbst zu erstellen. Daher sollten Sie für diese Art des Verfahrens auf jeden Fall einen professionellen Immobiliengutachter um Rat fragen.

Sachwertverfahren

Nur in wenigen Fällen kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es in der Umgebung keine vergleichbaren Immobilien gibt, die für ein Vergleichswertgutachten zum Vergleich herangezogen werden können. Bei einem Sachwertverfahren werden Wert des Grundstücks und Wert der Immobilie getrennt voneinander geschätzt.

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Wie wird der Wert eines Hauses im Erbfall ermittelt?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, müssen Sie in Österreich seit 08.2008 keine Erbschaftssteuer mehr bezahlen. Im Falle einer Vererbung einer Immobilie fällt in Österreich jedoch die Grunderwerbsteuer an, die in der Bevölkerung noch als Erbschaftssteuer bekannt ist. Die Grunderwerbsteuer soll grundsätzlich die Erbschaftssteuer ersetzen und wird anhand des Verkehrswertes des Grundstücks oder der Immobilie berechnet. Die Steuersätze sind progressiv mit dem Wert der Immobilie und müssen gestaffelt berechnet werden. Bis 250.000,- Euro müssen 0,5 Prozent, von 250.000,- Euro bis 400.000,- Euro 2 Prozent und ab 400.000,- Euro bis zum Verkehrswert der Immobilie müssen 3,5 Prozent versteuert werden.

Das Finanzamt in Österreich hat mehrere Herangehensweisen um den Verkehrswert der Immobilie zu berechnen. Dabei wird hauptsächlich vom Immobilienpreisspiegel oder vom Pauschalwert-Modell gesprochen. Bei dem Immobilienpreisspiegel muss ein geeigneter Immobilienspiegel, wie z.B. jener der  Statistik Austria, für einen passenden Durchschnittspreis herangezogen werden. Hinzu kommt ein Abschlag von 28,75 Prozent, mit hilfe dessen ein relevanter Immobilienpreis ermittelt wird. Das Pauschalwert-Modell hingegen formt aus mehreren Faktoren wie Bodenwert, Nutzfläche, Grundfläche, Alter und Art der Immobilie eine Formel, die den Verkehrswert ermittelt. Es kann passieren, dass beide Berechnungsmethoden einen etwas höheren Verkehrswert und somit auch eine höhere Bemessungsgrundlage errechnen. Sollten Sie der Meinung sein, dass genau dies bei Ihnen der Fall ist, können Sie dem entgegenwirken, indem Sie ein Sachverständigengutachten einreichen, das nachweist,  dass der eigentliche Wert unter dem errechneten Wert liegt. 

Wer schätzt den Wert einer Immobilie?

Wenn Sie die Immobilie vom Experten schätzen lassen möchten, werden Sie auf dem Markt zahlreiche Anbieter finden. Doch möglicherweise wird nicht jeder für diese Aufgabe qualifiziert genug sein, denn: die Bezeichnungen „Immobiliensachverständiger“ oder „Immobiliengutachter“ sind nicht rechtlich geschützt. Daher sollten Sie unbedingt auf die Qualifikationen des jeweiligen Sachverständigen hinsichtlich seiner Ausbildung, seiner Praxiserfahrung und gegebenenfalls Fortbildungen achten. Meistens üben Bauingenieure und Architekten den Beruf des Immobiliensachverständigen aus. Dabei gilt es zwischen zwei Arten von Sachverständigen zu unterscheiden:

  • Freie Sachverständige (Privatsachverständige)

  • Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige

Je nach Situation kann man den Dienst des jeweiligen Sachverständigen in Anspruch nehmen. Wenn es sich beispielsweise um ein Hauskauf oder Hausverkauf handelt und Sie möchten lediglich Aufschluss über den Wert einer Immobilie bekommen, dann eignet sich ein Gutachten eines freien Sachverständigen. Dieses Gutachten kann jedoch nicht als offizielles Beweismittel bei Gerichten oder Behörden genutzt werden. Hierfür können Sie die Dienste eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen in Anspruch nehmen. Die fachliche Qualifikation und Zertifizierung wird hierfür in die Gerichtssachverständigenliste eingetragen und stehen auch auf dem Sachverständigenausweis, welches jedem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen ausgestellt wird.

Sie benötigen finanzielle Mittel aus Ihrer Immobilie?

Wenn Sie Kapital aus Ihrer Immobilie freisetzen möchten, müssen Sie diese nicht unbedingt verkaufen. Gerade im Fall von unerwarteten Sanierungsarbeiten oder sonstigen größeren Anschaffungen kann ein Teilverkauf Ihre Immobilie möglicherweise die beste Lösung sein. Informieren Sie sich über Ihre Optionen und vereinbaren Sie einen kostenlosen und unverbindlichen Beratungstermin mit einem Immobilienexperten von Bambus.

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Melanie Schröder

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