Immobilien-Teilverkauf in Österreich: Mehr finanzielle Freiheit im Alter sichern
Viele Menschen in Österreich stehen beim Eintritt in die Pension vor einer typischen Herausforderung: Die monatliche Pension fällt oft deutlich niedriger aus als das bisherige Einkommen. Gleichzeitig steckt ein Großteil des Vermögens im Eigenheim – gebunden und nicht frei verfügbar. Zudem möchten die meisten nicht ausziehen, sondern weiterhin in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Doch was tun, wenn man trotz Haus oder Wohnung kaum finanziell flexibel ist? Genau hier setzen Modelle wie der Immobilien-Teilverkauf an. Wir zeigen, welche Möglichkeiten Sie in Österreich haben, wie diese funktionieren und was die jeweiligen Vor- und Nachteile sind.
Immobilien-Teilverkauf: Ein flexibles Modell zur Kapitalfreisetzung
Bei einem Teilverkauf veräußern Eigentümer nur einen Anteil ihrer Immobilie - in der Regel maximal 50 Prozent. Die Höhe des benötigten Kapitals kann individuell festgelegt werden. Seriöse Anbieter in Österreich lassen dafür ein unabhängiges Immobiliengutachten erstellen, um den Verkehrswert neutral zu ermitteln.
Beispielrechnung: Angenommen, Ihre Immobilie ist 400.000 Euro wert. Benötigen Sie 100.000 Euro, reicht ein Teilverkauf von 25 Prozent Ihrer Immobilie. Der Käufer (Teilverkauf-Anbieter) wird dadurch zum stillen Miteigentümer und Sie können durch ein im Grundbuch eingetragenes Fruchtgenussrecht frei entscheiden, ob Sie in Ihrem Haus selbst wohnen bleiben oder es vermieten.
Im Gegenzug zahlen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr (ähnlich einer Miete für den verkauften Anteil). Sie haben jederzeit die Möglichkeit, den verkauften Anteil Ihrer Immobilie wieder zurückzukaufen oder die gesamte Immobilie zu einem zu veräußern. Diese beiden Möglichkeiten stehen auch Ihren Erben zu.
Das sind die Vor- und Nachteile des Teilverkaufs im Überblick:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Durch den Verkauf eines Immobilienanteils erhalten Sie eine Einmalzahlung, die nicht zurückgezahlt werden muss | Monatlich fällt eine Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil an, deren Höhe je nach Auszahlungsbetrag unterschiedlich ausfällt. Diese Gebühr wird jedoch nur für die Laufzeit des Vertrags und nur für den Anteil berechnet, den man veräußert hat |
| Das lebenslange Wohnrecht bleibt bestehen, sodass ein Umzug oder der Verlust des Lebensmittelpunkts nicht nötig ist | Zusätzlich können beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie Servicegebühren durch den Anbieter entstehen, da der Anbieter die Abwicklung durchführt und bei einem Gesamtverkauf die Vermarktung der Immobilie übernimmt |
| Sie behalten die Kontrolle über mögliche Modernisierungen oder die Nutzung des Hauses – auch eine Vermietung ist weiterhin möglich | Die Immobilie muss weiterhin instand gehalten werden – die Entscheidungskraft und die Verantwortung für Wartung und Reparaturen bleibt bei den Eigentümern |
| Wenn der Wert Ihrer Immobilie steigt, profitieren Sie durch Ihren verbleibenden Anteil mit | |
| Ein späterer Rückkauf des verkauften Anteils ist durch Sie oder Ihre Erben möglich | |
| Falls das gesamte Objekt später verkauft werden soll, übernimmt der Anbieter bei Bedarf die komplette Verkaufsabwicklung |
Leibrente
Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihre Immobilie vollständig und sichern sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht. Statt einer Einmalzahlung bekommen Sie eine monatliche Rente. Diese orientiert sich an Ihrem Alter, Ihrer Lebenserwartung sowie am Wert der Immobilie. Erst im Todesfall erlischt das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers und die Immobilie geht vollumfänglich an den Käufer über. Rechtlich gilt die Leibrente in Österreich gemäß § 1269 ABGB als sogenannter "Glücksvertrag", da bei Vertragsabschluss nicht feststeht, wie viele Rentenzahlungen tatsächlich geleistet werden müssen – beide Seiten tragen also ein erhebliches Risiko. Als mögliche Käufer kommen Stiftungen, Unternehmen oder auch Privatpersonen – wie beispielsweise die eigenen Kinder – in Frage, die auch für eventuell nötige Sanierungen und die generelle Instandhaltung der Immobilie Sorge tragen.
Das sind die Vor- und Nachteile der Leibrente im Überblick:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Lebenslanges Wohnrecht | Hoher Abschlag für ein lebenslanges Wohnrecht auf die gesamte Immobilie |
| Monatliche Teilzahlungen zur Aufstockung der Rente | Erbe der Nachkommen wird verringert, falls die Immobilie an ein Unternehmen o. ä. veräußert wird |
| Käufer kümmert sich um Instandhaltung der Immobilie | Vergleich zu Alternativen ist kompliziert, da ein Finanzprodukt, ein Immobilienverkauf und eine Art Lebensversicherung vermischt werden und es viele verschiedene Strukturen gibt |
| Leibrentenzahlungen können vom Staat zur Pflegefinanzierung herangezogen werden - im Gegensatz zu Immobilienvermögen | |
| Instandhaltung oft Diskussionsthema, da Käufer ungern in die Immobilie investieren und sich die Verantwortung für notwendige Reparaturen im Vorhinein nur schwer eindeutig festlegen lässt |
Erfahren Sie hier mehr zur Leibrente.
Rückmietverkauf
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie Ihre Immobilie ganz, behalten aber ein Wohnrecht oder schließen einen Mietvertrag ab. Sie sind dementsprechend nicht mehr Eigentümer der Immobilie. Der hohe Auszahlungsbetrag und die entsprechend hohen monatlichen Mieten sind der Grund, warum ein Mietkauf für viele nicht infrage kommt.
Das sind die Vor- und Nachteile des Rückmietverkaufs im Überblick:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Gesamtsumme wird gleich ausbezahlt | Gesamtsumme übersteigt oft den momentanen Kapitalbedarf und erfordert entsprechende Veranlagung |
| Man wohnt weiterhin in vertrauter Immobilie | Hohe monatliche Mietbelastung weil gesamte Immobilie verkauft und rückgemietet wird |
| In der Regel trägt der neue Eigentümer die Instandhaltungskosten | Keine volle Entscheidungsfreiheit mehr - man ist auf Mietrecht begrenzt |
| Wertsteigerungen der Immobilie kommen ausschließlich dem neuen Eigentümer zugute | |
| Kein Anspruch auf Rückkauf |
Immobilienbeleihung (Hypothek)
Die klassische Beleihung ist in Österreich nur eingeschränkt praktikabel - besonders im höheren Alter. Sie nehmen eine Hypothek auf Ihre Immobilie auf und zahlen diese mit Zinsen und Tilgung laufend zurück. Die Beleihung scheitert in Österreich häufig an bestimmten Voraussetzungen. Seit der Novellierung des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes 2023 darf ein Kredit nicht mehr allein aufgrund des Alters abgelehnt werden, sofern Einkommen und Sicherheiten ausreichend sind. Die Kriterien zu Laufzeit, Rückzahlungsmodalitäten und erforderlichem Eigenkapital werden aber dennoch fallbezogen geprüft. Das Angebot ist sehr gering und es kommt oft trotz langwieriger Antragstellung eine negative Kreditentscheidung zustande.
Das sind die Vor- und Nachteile der Beleihung im Überblick:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Kann je nach Konditionen günstiger als Teilverkauf sein, z.B. wenn Immobilienpreise stark steigen | Muss bis zum erwarteten Lebensalter vollständig getilgt werden |
| Hohe monatliche Belastung (Zins- und - fast immer - Tilgungsanteil) | |
| Gegebenenfalls eingeschränkte Verwendungsmöglichkeit (z.B. nur für wohnwirtschaftliche Zwecke) | |
| Strenge Vergabekriterien in Österreich |
Fazit: Welches Finanzierungsmodell passt zu Ihnen?
Ob Teilverkauf, Leibrente, Rückmietverkauf oder Beleihung – die Entscheidung hängt stark von Ihrer persönlichen Situation, Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihrem Liquiditätsbedarf ab. Wir empfehlen daher in jedem Fall, sich professionell beraten zu lassen und alle Optionen zu vergleichen.
Sie können sich jederzeit an die Immobilienexperten von Bambus wenden. Unser Team berät Sie gerne zu den Liquiditätslösungen für Immobilien. Für diesen Service fallen keine Kosten für Sie an!
FAQ – Häufige Fragen zum Immobilien-Teilverkauf in Österreich
1. Wie hoch sind die monatlichen Nutzungsgebühren beim Teilverkauf? Die Gebühren orientieren sich an den ortsüblichen Mieten. Je größer der verkaufte Anteil, desto höher die Nutzungsgebühren.
2. Kann ich nachträglich weitere Immobilienanteile verkaufen? Ja, ein weiterer Teilverkauf ist jederzeit möglich.
3. Was passiert, wenn ich die verkauften Anteile nicht zurückkaufen kann? In diesem Fall wird ein Gesamtverkauf der Immobilie durchgeführt. Der Erlös wird zwischen Ihnen (anteilig) und dem Teilverkauf-Anbieter aufgeteilt.
4. Kann ich auch mit bestehenden Krediten einen Teilverkauf machen? Grundsätzlich können nur lastenfreie Liegenschaften angekauft werden. Die Kredite können jedoch mit dem Auszahlungsbetrag getilgt werden. Demnach darf die offene Restschuld den maximalen Auszahlungsbetrag (50% vom Verkehrswert der Immobilie) nicht übersteigen.
