Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek, auch Hypothekardarlehen genannt, ist per Definition ein Darlehen, das durch eine Immobilie besichert ist. Im Vergleich zu unbesicherten Darlehen haben Hypotheken daher ein niedrigeres Risiko für den Darlehensgeber und folglich bessere Konditionen für den Darlehensnehmer. Besicherte Darlehen sind die gängigste Form der Immobilienfinanzierung, können allerdings auch für andere Zwecke verwendet werden. Jedes Vorhaben kann mit ihnen finanziert werden – sofern sich der passende Darlehensgeber finden lässt. Auch in Krisenzeiten wie der Corona-Krise lassen sich dadurch Investitionen oder auch Liquiditätsengpässe langfristig und günstig finanzieren.

Wie funktioniert eine Hypothek?

Umgangssprachlich wird der Begriff Hypothek meist als Überbegriff für Darlehen verwendet, die durch ein Grundpfandrecht auf ein Grundstück oder eine Immobilie besichert sind. 

Als Darlehensnehmer sollten Sie jedoch wissen, dass bei diesen Darlehen in der Praxis zwischen zwei verschiedenen Grundpfandrechten unterschieden wird: der Hypothek und der Grundschuld. 

Die Hypothek ist im Unterschied zu einer Grundschuld auf ein bestimmtes Darlehen bezogen, d.h. sie ist direkt an die ausstehenden Darlehenssumme gebunden und erlischt automatisch nach Rückzahlung der gesamten Forderung. Die Grundschuld bleibt im Vergleich zur Hypothek jedoch unabhängig von der Darlehensforderung bestehen und muss auch nach Rückzahlung des Darlehens extra aus dem Grundbuch gelöscht werden. Heute basieren deshalb fast alle besicherten Darlehen auf einer Grundschuld, da diese damit bei einer Refinanzierung weiter verwendet werden kann.

In beiden Fällen werden die Darlehensgeber, meist Banken, aber auch Versicherungen, Sparkassen und Genossenschaftsbanken, ins Grundbuch eingetragen. Hat der Darlehensnehmer ernste Zahlungsschwierigkeiten, kann der Darlehensgeber mit einem Exekutionstitel (Vollstreckungstitel) eine Zwangsversteigerung der Immobilie oder des Grundstücks veranlassen und die offenen Schulden aus dem Verkaufserlös begleichen. Die Schuld im Grundbuch kann erst gelöscht werden, wenn die gesamte Darlehenssumme beglichen wurde und, im Fall einer Grundschuld, eine Löschungsbewilligung beim Darlehensgeber beantragt und beim Grundbuchamt eingereicht wurde. Wird die Immobilie oder das Grundstück verkauft, bleibt der Grundbucheintrag weiterhin bestehen. 

Welche Darlehensmodelle gibt es?

Ganz gleich um welches Darlehensmodell es sich handelt, ist immer zwischen fixer und variabler Verzinsung zu unterscheiden. Fix verzinste Darlehen halten dabei über einen bestimmten Zeitraum den Zinssatz stabil. Die Zinsbindungsdauer (Sollzinsbindung) wird in der Regel zwischen fünf und dreißig Jahren festgelegt.

Bei einem variabel verzinsten Darlehen wird der Zinssatz in festen Zeitabständen neu bestimmt. Die Höhe des Zinssatzes orientiert sich dabei in Deutschland meistens am EURIBOR-Satz (European Interbank Offered Rate), den sich europäische Banken gegenseitig gewähren. Es ist dabei üblich, den Zinssatz alle drei oder sechs Monate neu festzuschreiben.

Da sich der EURIBOR- Satz stark verändern kann, sind auch die vollen Kosten des Darlehens im Voraus nicht ermittelbar. Um dieses Risiko zu verringern, ist es möglich mit dem Darlehensgeber einen Cap, also eine Grenze, zu vereinbaren, über den der Zinssatz nicht steigen darf. 

Annuitätendarlehen 

Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Form der Hypothek. Regelmäßige, gleichbleibende Zahlungen (Annuitäten) enthalten sowohl Zinsen, als auch die Tilgung der Darlehensschuld. 

Zu Beginn der Rückzahlung des Annuitätendarlehens ist der größte Teil der Darlehensrate die Zinslast, während nur ein kleiner Teil das Darlehen tilgt. Mit der Zeit verschiebt sich dieses Verhältnis und der Tilgungsbeitrag steigt. Der Vorteil dieser gleichbleibenden Zahlungsmodalität ist die hohe Planungssicherheit für Darlehensnehmer.

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen bleibt nur der monatliche Betrag der Tilgung gleich, während der Betrag der zu zahlenden Zinsen mit der sinkenden Restschuld abnimmt. Damit fällt zu Beginn des Darlehens die höchste und zu Ende die niedrigste Rate an.

Endfällige oder tilgungsfreie Darlehen

Bei endfälligen oder tilgungsfreien Darlehen werden während der Laufzeit des Darlehens nur die Zinsen bezahlt, die Darlehensschuld jedoch nicht getilgt. Die Darlehensschuld wird erst zu Ende der Laufzeit mit einer einzigen Zahlung vollständig beglichen. Um das Ausfallrisiko zu verringern, verlangen Banken deshalb oft den Betrag in einer anderen Vertragsform, wie z.B. einer Lebensversicherung, anzusparen. 

Das Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen wird häufig zur Anschlussfinanzierung verwendet. Man kann sich dadurch mit der Bank auf einen Fixzins für ein zukünftiges Darlehen einigen. Planen Sie zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung in drei Jahren, können Sie schon heute ein Forward-Darlehen abschließen und sich für die Anschlussfinanzierung einen bestimmten Fixzins sichern. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie von einem steigenden Zinssatz ausgehen oder das Risiko von Zinsschwankungen nicht selbst tragen wollen.