Was ist eine Hypothek?

Ein Hypothekardarlehen ist per Definition ein Darlehen, das durch eine Immobilie besichert ist. Im Vergleich zu unbesicherten Darlehen haben Hypotheken daher ein niedrigeres Risiko für den Darlehensgeber und folglich bessere Konditionen für den Darlehensnehmer. Besicherte Darlehen sind die gängigste Form der Immobilienfinanzierung, können allerdings auch für andere Zwecke verwendet werden. Jedes Vorhaben kann mit ihnen finanziert werden, sofern sich ein passender Darlehensgeber finden lässt. Auch in wirtschaftlichen Krisenzeiten lassen sich dadurch Investitionen oder auch Liquiditätsengpässe langfristig und günstig finanzieren. 

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das zur Sicherung einer ausstehenden Kreditsumme dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert dem Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls das Recht auf bevorzugte Befriedigung aus dem belasteten Grundstück. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen zwei Arten der Hypothek: Zum einen gibt es die Festbetragshypothek, die für einen bestimmten Kreditbetrag ohne Möglichkeit der Wiederausnützung eingetragen wird. Zum anderen existiert die Höchstbetragshypothek, die als Pfandrecht für eine Kreditlinie mit wiederholter Inanspruchnahme dient und entsprechend flexibel genutzt werden kann.

Wichtig zu wissen: Mit der vollständigen Rückzahlung der gesicherten Forderung erlischt zwar das Recht des Kreditgebers auf die Hypothek, jedoch bleibt das Pfandrecht selbst weiterhin im Grundbuch bestehen. Es wird erst dann gelöscht, wenn eine entsprechende Löschungserklärung beim zuständigen Grundbuchgericht eingereicht und die Löschung im Grundbuch vollzogen wird.

Empfehlung: Es ist ratsam, das Pfandrecht nach vollständiger Rückzahlung des Kredits zeitnah löschen zu lassen, auch wenn dafür Kosten anfallen. Ein im Grundbuch verbliebenes Pfandrecht kann die Flexibilität bei künftigen Finanzierungen einschränken und zu unnötigen Komplikationen führen.

Kosten für die Löschung des Pfandrechts in Österreich: Die Kosten setzen sich aus der Gerichtsgebühr und etwaigen Notariats- oder Rechtsanwaltskosten zusammen. Die Gerichtsgebühr für die Löschung einer Hypothek beträgt derzeit pauschal 47 Euro bei Antragstellung im elektronischen Rechtsverkehr und 66 Euro bei alternativer Antragstellung (Stand 2025). Hinzu können Kosten für die Beglaubigung der Unterschrift auf der Löschungserklärung (ca. 20–50 Euro) sowie eventuell Gebühren für die Erstellung der Löschungserklärung durch einen Notar oder Rechtsanwalt (ca. 100–300 Euro) kommen.

Welche Darlehensmodelle gibt es?

Ganz gleich um welches Darlehensmodell es sich handelt, ist immer zwischen fixer und variabler Verzinsung zu unterscheiden. Fix verzinste Darlehen halten den Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum stabil. Die Zinsbindungsdauer wird in der Regel zwischen fünf und dreißig Jahren festgelegt.

Bei einem variabel verzinsten Darlehen wird der Zinssatz in festen Zeitabständen neu bestimmt. Die Höhe des Zinssatzes orientiert sich dabei meistens am EURIBOR-Satz (European Interbank Offered Rate), den sich europäische Banken gegenseitig gewähren. Es ist dabei üblich, den Zinssatz alle drei oder sechs Monate neu festzuschreiben.

Da sich der EURIBOR-Satz stark verändern kann, sind auch die vollen Kosten des Darlehens im Voraus nicht ermittelbar. Um dieses Risiko zu verringern, ist es möglich mit dem Darlehensgeber einen Cap, also eine Grenze, zu vereinbaren, über den der Zinssatz nicht steigen darf. 

Annuitätendarlehen 

Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Form der Hypothek. Regelmäßige, gleichbleibende Zahlungen (Annuitäten) enthalten sowohl Zinsen, als auch die Tilgung der Darlehensschuld.

Zu Beginn der Rückzahlung des Annuitätendarlehens ist der größte Teil der Darlehensrate die Zinslast, während nur ein kleiner Teil das Darlehen tilgt. Mit der Zeit verschiebt sich dieses Verhältnis und der Tilgungsbeitrag steigt. Der Vorteil dieser gleichbleibenden Zahlungsmodalität ist die hohe Planungssicherheit für den Darlehensnehmer.

Tilgungsdarlehen

Beim Tilgungsdarlehen bleibt nur der monatliche Betrag der Tilgung gleich, während der Betrag der zu zahlenden Zinsen mit der sinkenden Restschuld abnimmt. Zu Beginn des Darlehens ist die Rate somit am höchsten, am Ende am niedrigsten.

Endfällige oder tilgungsfreie Darlehen

Bei endfälligen oder tilgungsfreien Darlehen werden während der Laufzeit des Darlehens nur die Zinsen bezahlt, die Darlehensschuld jedoch nicht getilgt. Die Darlehensschuld wird erst zu Ende der Laufzeit mit einer einzigen Zahlung vollständig beglichen. Um das Ausfallrisiko zu verringern, verlangen Banken deshalb oft, dass der Betrag in einer anderen Vertragsform, wie z.B. einer Lebensversicherung, angespart wird. 

Das Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen wird häufig zur Anschlussfinanzierung verwendet. Man kann sich dadurch mit der Bank auf einen Fixzins für ein zukünftiges Darlehen einigen. Planen Sie zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung in drei Jahren, können Sie schon heute ein Forward-Darlehen abschließen und sich für die Anschlussfinanzierung einen bestimmten Fixzins sichern. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie von einem steigenden Zinssatz ausgehen oder das Risiko von Zinsschwankungen nicht selbst tragen wollen.  In Österreich ist ein Forward-Darlehen jedoch unüblich, weil man im Gegensatz zu Deutschland die Fixzinsvereinbarung einfacher auflösen kann. Mit einer Gebühr von einem Prozent der offenen Kreditsumme als Vorfälligkeitsentschädigung kann das Forward-Darlehen mit einer Umschuldung aufgelöst werden.

Was passiert bei Zahlungsschwierigkeiten beim Hypothekendarlehen?

Kann ein Hypothekendarlehen nicht mehr wie vereinbart zurückgezahlt werden, hat das ernste Konsequenzen. Zunächst wird die Bank versuchen, mit dem Darlehensnehmer eine Lösung zu finden, zum Beispiel durch Stundung, Ratenanpassung oder Umschuldung. Kommt es jedoch zu länger anhaltenden Zahlungsrückständen, kann die Bank das Darlehen kündigen und die offene Restschuld sofort fällig stellen.

Da das Darlehen durch eine Hypothek besichert ist, besitzt die Bank das Recht, das belastete Grundstück oder die Immobilie gerichtlich verwerten zu lassen. In der Praxis bedeutet das meist eine Zwangsversteigerung. Der Erlös aus der Versteigerung wird zur Begleichung der offenen Forderungen verwendet. Reicht der Erlös nicht aus, um die gesamte Schuld zu tilgen, bleibt der Darlehensnehmer für den Restbetrag weiterhin haftbar.

Fazit

Ein Hypothekardarlehen bietet zahlreiche Möglichkeiten, Immobilienvorhaben oder andere Projekte langfristig und zu attraktiven Konditionen zu finanzieren. Die Wahl des passenden Darlehensmodells und die optimale Gestaltung der Finanzierung hängen jedoch von vielen individuellen Faktoren ab – etwa der persönlichen Lebenssituation, der geplanten Nutzung der Immobilie und den aktuellen Marktbedingungen.

Empfehlung: Gerade aufgrund der Komplexität und der weitreichenden finanziellen Auswirkungen empfiehlt es sich, bei der Suche und Auswahl eines Hypothekardarlehens professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Ein spezialisierter Kreditvermittler wie miracl.at kann Sie unabhängig beraten, verschiedene Angebote vergleichen und gemeinsam mit Ihnen die optimale Finanzierungslösung finden. So profitieren Sie von Expertenwissen, sparen Zeit und vermeiden teure Fehler.