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Schwarmfinanzierung – gekommen um zu bleiben?

Die Schwarmfinanzierung von Immobilien, Unternehmen und Projekten wird in Deutschland immer populärer. 2019 wurden bereits über 400 Millionen Euro in Deutschland über die Crowd investiert. Doch was ist wirklich dran an der vermeintlichen Schwarmintelligenz? Wir zeigen, was der Boom für dich als Anleger bedeutet und wie die Chancen und Risiken verteilt sind – vor allem im Vergleich zur eigenen Immobilie als Geldanlage.
Schwarmfinanzierung – gekommen um zu bleiben?

Wie funktioniert ein Crowdinvestment?

Die Funktionsweise ist einfach: Viele einzelne Anleger tätigen gemeinsam eine größere Investition. Risiko und Rendite werden geteilt und je nach Höhe der Beteiligung umgelegt. Die Vermittlung läuft dabei digital über eine Crowdinvestment Plattform (z.B. Exporo, Zinsland, Bergfürst).

Die einzelnen Anleger bekommen so die Möglichkeit, schon mit kleinen Einlagen an größeren Projekten teilzuhaben. Sie können selbst entscheiden, in welche Projekte sie investieren möchten. Um hier eine fundierte Entscheidung treffen zu können, welche Projekte echte Erfolgschancen versprechen, ist allerdings Fachwissen erforderlich. Laien müssen dem jeweiligen Portal vertrauen, das sich mit den Projekten intensiver auseinandergesetzt hat.

Risiko und Rendite: Lohnt sich Crowdinvestment?

Plattformen für Schwarmfinanzierung locken Anleger mit niedrigen Hürden und attraktiven Renditen. 6% Zinsen pro Jahr und mehr sind nicht unüblich. Auf der anderen Seite steht jedoch immer das Risiko, das komplette eingesetzte Kapital zu verlieren – und dieser Fall ist leider gar nicht so selten.

Generell unterscheidet sich das Risiko bei Crowdinvestments nach zwei Faktoren, der Art des Projektes und der Art der Finanzierung.

Art des Projekts

Bei den Projektarten wird zwischen Immobilienentwicklung für Neubauten und dem Kauf von Bestandsimmobilien wie Mehrfamilienhäusern unterschieden. Die Immobilienentwicklung ist die riskantere Projektart, da die genauen Kosten und möglichen Probleme des Bauvorhabens nicht immer vorhersehbar sind und es noch keine historischen Vergleichsdaten für den Verkaufspreis gibt.

Bei Bestandsimmobilien ist das Risiko geringer, da die benötigte Finanzierungssumme durch den Kaufpreis genau definiert ist und oftmals die einzelnen Einheiten bereits vermietet sind.

Art der Finanzierung

Bei der Art der Finanzierungen wird zwischen Eigenkapitalfinanzierung und Fremdkapitalfinanzierung im Crowdinvesting unterschieden. 

Die meisten Crowdinvesting-Projekte werden mittels Fremdfinanzierung angeboten. Hierbei nutzen Immobilienentwickler bzw. Anbieter oftmals Crowdinvesting um mittels Nachrangdarlehen eine Finanzierungslücke zwischen Eigenkapital und einem Bankdarlehen zu schließen. Diese Nachrangdarlehen werden somit bei einem Ausfall/Konkurs des Projektentwicklers erst bedient, wenn alle Eigentümer sowie Darlehensgeber im ersten Rang bezahlt wurden. Da bei Konkurs die bestehende Masse nur selten für die Tilgung aller offenen Forderungen ausreicht, haben Nachrangdarlehen das größte Risiko und sind somit auch am ehesten von einem Totalausfall betroffen. Deshalb bieten Projekte mittels Nachrangdarlehen auch sehr hohe Zinsen auf den Crowdinvestment-Plattformen an, um dieses Risiko abzugelten.

Eigenkapitalfinanzierungen sind bei Crowdinvestments eher selten, da es wesentlich komplizierter ist eine Beteiligung mittels Eigenkapital zu strukturieren als eine reine Fremdfinanzierungs-Beteiligung zu verwenden.

Der Vorteil von Schwarmfinanzierung für die Projektentwickler/Anbieter lässt sich somit leicht erklären: Crowdinvestments sind für Projektentwickler eine einfache Alternative zum klassischen Bankdarlehen, welches wesentlich höhere Auflagen und Dokumentationen für die Kreditentscheidung verlangt. Bei manchen Plattformen hingegen reicht eine kurze Info-Broschüre und etwas Bildmaterial um das Projekt online vermarkten zu können. Oftmals ist es auch die einzige Möglichkeit ein Projekt zu realisieren, weil die Banken das Geschäft als zu riskant bewertet und daher abgelehnt haben. Viele der Projekte landen also durch ihr hohes Risiko bei Crowdinvestment-Plattformen.

Vorteile gegenüber dem Immobilienkauf

Warum sollte man also Crowdinvesting nutzen und nicht auf einen klassischen Immobilienkauf setzen, wenn das Risiko eines Totalausfalls beim Crowdinvesting sehr hoch ist?

Der erste Punkt ist die Möglichkeit hoher Renditen, welche das inhärente Risiko widerspiegeln. Um das eigene Risiko jedoch zu minimieren, sollten Crowd-Investoren auch hier auf Streuung auf mehrere Projekte setzen.

Der zweite Vorteil ist die Möglichkeit der Diversifizierung.

Wenn du kleinere Beträge in verschiedene Projekte investierst, ist das Verlustrisiko deutlich geringer, als wenn du größere Beträge in wenige Projekte investierst. Ähnlich ist dein Verlustrisiko bei mehreren Immobilien kleiner, als bei einer Einzelimmobilie. Und das ist auch der große Vorteil der Schwarmfinanzierung: Die Hürden sind so niedrig, dass du mit überschaubaren Summen in viele Projekte investieren und damit schnell ein stattliches Immobilienportfolio aufbauen kannst.

Crowdinvesting erlaubt dir auch in Immobilien zu investieren, ohne sie physisch besitzen zu müssen.

Doch das Risiko bleibt: Jedes schwarmfinanzierte Projekt kann komplett scheitern – und dann ist das investierte Geld verloren. Und auch wenn du das Risiko streust und in viele Projekte investierst, können eines oder gleich mehrere Projekte ausfallen. Selbst wenn du dann nicht dein ganzes Geld verlierst, ist die Rendite der anderen Projekte durch Ausfälle schnell aufgezehrt.

Crowdinvestments in Immobilien: Die wichtigsten Anbieter

Gerade bei der Schwarmfinanzierung von Immobilien hat sich der deutsche Markt bereits sehr gefestigt. Seit Ende 2019, als der Marktführer in Deutschland, Exporo, den zweitgrößten Anbieter, Zinsland, übernommen hat, sind die Machtverhältnisse geklärt. Nach eigenen Angaben kommen beide zusammen auf einen Marktanteil von etwa 85%. Weitere Anbieter wie Engel & Völkers Capital, Zinsbaustein oder Bergfürst fallen weit hinter dieser Zahl zurück. Das bedeutet aber nicht, dass diese Anbieter grundsätzlich unattraktiv sind.

Keine Rendite ohne Risiko: Die Entscheidung liegt beim Anleger

Das klassische Sparbuch bleibt immer noch die bevorzugte Anlageform in Deutschland bei privaten Anlegern, bringt jedoch kaum mehr Rendite. Crowdinvestments werden daher ein immer beliebterer Weg, um auch mit geringen Summen in Immobilien zu investieren und so als Kleinanleger vom Immobilienboom zu profitieren.

Dabei wird aber oft das Risiko unterschätzt. Immobilienprojekte mit geringem Risiko und stabilen Sicherheiten werden nämlich nach wie vor überwiegend durch Banken finanziert – bei den Crowdinvestments landen hingegen oft Projekte mit besonders hoher Ausfallwahrscheinlichkeit. Ob die attraktiven Renditen das rechtfertigen, musst letztlich du als Anleger entscheiden.

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