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Wie hoch kann mein Kredit bei einer Beleihung sein?

Der aktuelle Marktwert einer Immobilie entspricht in der Praxis selten der maximalen Höhe des Immobilienkredits. Banken möchten sich absichern und berechnen deshalb Abschläge für verschiedene Risikofaktoren. In diesem Beitrag findest du einen Überblick der Begriffe “Beleihungswert”, “Beleihungsgrenze” und “Beleihungsauslauf” und wie sie sich auf die Höhe deines Immobiliendarlehens auswirken.
Wie hoch kann mein Kredit bei einer Beleihung sein?

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert wird von der Bank als Entscheidungsgrundlage festgelegt. Er gibt an, zu welchem Wert die Bank glaubt die Immobilie verkaufen zu können, falls du deine Raten nicht mehr bezahlen kannst und eine Verwertung notwendig wird.

Ein Risikofaktor für die Bank liegt in der Dauer des Kreditvertrags, da der Wert einer Immobilie in dieser Zeit schwankt. Wird eine Immobilie zum vollen aktuellen Marktwert beliehen, so deckt eine spätere Verwertung unter Umständen nicht mehr die kompletten Kosten der Bank.

Deshalb setzen Banken den Beleihungswert deutlich unter dem aktuellen Marktwert (oder Verkehrswert) der Immobilie an. Die genaue Höhe hängt davon ab, wie groß die Bank das Risiko einer Wertminderung der Immobilie einschätzt. Üblich sind 70 bis 90% des Verkehrswerts. Die Bank darf maximal 100% des Marktwerts als Beleihungsgrenze festlegen.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Vom Beleihungswert ziehen Banken einen weiteren Risikoabschlag ab, der sie gegen zusätzliche Risiken absichern soll. Der dabei entstehende Wert ist die Beleihungsgrenze und stellt die Obergrenze für dein Immobiliendarlehen dar. Die Beleihungsgrenze liegt meistens zwischen 40% und 80% des Beleihungswerts.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Das Verhältnis zwischen der tatsächlichen Darlehenssumme und dem Beleihungswert bezeichnet man als Beleihungsauslauf. Er wird als Prozentzahl angegeben. Bei der korrekten Ermittlung ist zu beachten, dass die Summe aller mit der Immobilie besicherten Darlehen in den Beleihungsauslauf einfließt.

Summe aller Immobilienkredite / Beleihungswert = Beleihungsauslauf

Kann ich den kompletten Immobilienwert per Kredit finanzieren?

Da die Beleihungsgrenze immer deutlich unter dem Marktwert einer Immobilie liegt, muss für den Kauf einer Immobilie üblicherweise auch Eigenkapital aufgebracht werden. Wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, so muss der Käufer zusätzliche Sicherheiten einbringen, um die Darlehenssumme zu erhöhen. Unter diesen Umständen ist die vollständige Fremdfinanzierung eines Immobilienkaufs möglich, eine sogenannte 100% Finanzierung.

Darüber hinaus fallen beim Immobilienkauf zusätzliche Kosten von in der Regel etwa 10% des Kaufpreises an. Wenn auch diese Kosten durch das Darlehen gedeckt werden, spricht man von einer 110% Finanzierung.

In beiden Fällen sind nicht nur zusätzliche Sicherheiten erforderlich, sondern auch die angesetzten Sollzinsen liegen in der Regel höher. Deshalb raten wir dazu, eine vollständige Fremdfinanzierung nach Möglichkeit zu vermeiden.

Bei der Beleihung ist die 100% Finanzierung im Regelfall nicht möglich. Die meisten Banken ziehen hier bei einem Beleihungsauslauf von 85% den Schlussstrich.

Das richtige Maß bei der Immobilienfinanzierung

Aus finanzieller Sicht ist das Risiko einer Fremdfinanzierung stark von der laufenden Leistbarkeit und von dem Verhältnis der Kredithöhe zur hinterlegten Sicherheit (bei Immobilienkrediten: Beleihungsauslauf) abhängig. Zu viel Fremdkapital birgt große Risiken, weshalb wir raten, mindestens 20% Eigenkapital einzubringen und den Beleihungsauslauf nach Möglichkeit unter 80% zu halten.

Aus finanzieller Sicht ist es jedoch auch nicht effizient, eine Immobilie komplett mit Eigenkapital zu finanzieren. In vielen Fällen ist es besser, einen Teil des Geldes diversifiziert anzulegen und ein gewisses Maß an Fremdkapital ausstehen zu lassen, da dies bei Immobilienkrediten besonders günstig ist.

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