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Das richtige Maß bei Hypotheken

In wirtschaftlich unsicheren Zeiten sind die Themen "Kredit" und "Sicherheit" in aller Munde. Kredite helfen einerseits Liquiditätsengpässe zu überbrücken und Anschaffungen zu finanzieren, stellen aber andererseits oft eine zusätzliche Belastung dar. Die derzeitige Krise lädt ein sich zu überlegen, was nachhaltiges Finanzieren ist, ob man genügend liquides Vermögen zur Seite gelegt hat und was die günstigsten Kreditkosten wirklich sind. Eine Fremdfinanzierung – wie die Immobilienbeleihung bei Bambus – bietet eben Vorteile und Risiken. Die richtige Mischung kann einen aber sicher und erfolgreich durch die Krise bringen.

Zwei Extreme: Fremdfinanzierung spaltet Deutschland

Die eine Seite ist davon überzeugt, dass bei einem Immobilienkauf immer so viel Fremdkapital wie möglich aufgenommen werden sollte, während die Gegenseite geliehenes Geld als “notwendiges Übel” ansieht. In diesem Beitrag sehen wir uns beide Extreme genauer an und zeigen dir, wie ein moderner und nachhaltiger Umgang mit Kreditfinanzierungen wirklich aussieht.

Annahme 1: Hypotheken sind reine Notlösungen

Kredite und Hypotheken werden als “Schulden” wahrgenommen. “Schulden” sollte man nur dann machen, wenn es keine andere Möglichkeit gibt. Selbstverständlich sei es die oberste Pflicht des Schuldners, seine Schuld unter größter Anstrengung schnellstmöglich zu begleichen.

Mit moderner Finanzwirtschaft hat das wenig zu tun. Fremdkapital aufzunehmen ist keine Notlösung, sondern eine gängige Finanzierungsmaßnahme mit bestimmten Risiken und Kosten, aber auch Chancen und Vorteilen. In Krisenzeiten zeigt sich zum Beispiel, dass ein Liquiditätspolster manchmal wertvoller ist, als eine abbezahlte Hypothek. 

Annahme 2: Je höher die Hypothek, desto besser

Regelrechte Goldgräberstimmung herrscht bei Anhängern des anderen Extrems. Hier gilt der Kauf oder das Beleihen einer Immobilie vor allem als Weg zu günstigem Fremdkapital. Ihnen erscheint es sinnvoll, auf jeden Fall die größtmögliche Hypothek aufzunehmen, weil so der eigene Vorteil maximiert wird. Die Rückzahlung dieser Hypothek ist eher optional, solange das gewonnene Kapital – meist in Immobilien – sinnvoll eingesetzt werden kann.

Auch das hat mit solider Finanzwirtschaft wenig zu tun, denn eine extrem hohe Fremdfinanzierung bringt große Risiken mit sich, die nur dann zu rechtfertigen sind, wenn weitere Sicherheiten in zusätzlichen Immobilien oder anderen Anlageformen bestehen. Auch eine Abwärts-Korrektur der Immobilienpreise ist jederzeit möglich, auch wenn die vergangenen Jahrzehnte dies nicht vermuten lassen. Ein aktuelles Beispiel ist der komplette Wegfall von Kurzzeitmieten bei Veranlagungsobjekten. Die Nachfrage nach Airbnb und Ähnlichem ist so gut wie verschwunden, was bei laufenden Kreditraten zu großen Schwierigkeiten führen kann.

Der Mittelweg: Die maßvolle Hypothek als Finanzierung

Während Annahme 1 die Chancen der Fremdfinanzierung nicht erkennt und Risiken überbewertet, ist bei Annahme 2 genau das Gegenteil der Fall. Das richtige Maß bei der Aufnahme einer Hypothek findest du aber nicht, indem du nur nach dem Minimal- oder dem Maximalprinzip vorgehst. Ein vernünftiger Umgang mit Fremdkapital bedeutet Vorteile und Risiken in der eigenen Situation gegeneinander abzuwägen und dann eine Hypothek in angemessener Höhe zu wählen.

Welche Vorteile hat eine Hypothek?

Hypotheken bieten günstige Liquidität: Durch die gute Absicherung über die Immobilie sind Hypothekendarlehen relativ günstig. Das macht es leichter, das Darlehen wieder zurückzuzahlen. Gleichzeitig liegt hier aber auch die Chance, mit diesem günstigen Fremdkapital andere Projekte zu finanzieren oder sich einen Sicherheitspolster beiseite zu legen. Es macht zum Beispiel finanziell oft mehr Sinn, für Krisenzeiten wie der Corona-Krise einige zehntausend Euro mehr am Konto zu haben und dafür Zinsen zu zahlen, als zwar schuldenfrei zu sein aber in der Krise plötzlich Rechnungen nicht mehr bezahlen zu können und eventuell sogar einen Immobilienverkauf andenken zu müssen. 

Freies Kapital sinnvoll anlegen: Die durch das Fremdkapital gewonnenen Mittel kannst du auch in deine Geldanlagen investieren und dadurch echte Profite erzielen, wenn deine Erträge die Kosten der Hypothek übersteigen. Oder du nutzt das zusätzliche Kapital, um dein Portfolio zu diversifizieren und so krisenfester zu machen.

Der Spareffekt: Eine laufende Hypothek hat positive Auswirkungen auf dein Sparverhalten. Die konstante Verpflichtung, eine Hypothek zurückzuzahlen oder zumindest die laufenden Kosten zu decken, diszipliniert bei den Ausgaben und hilft dir, dein Vermögen stetig zu vergrößern.

Der vernünftige Umgang mit einer Hypothek

Wichtig ist, dass du immer genug finanziellen Spielraum behältst, um neben der Finanzierung deiner Immobilie auch einen Sicherheitspuffer für unvorhersehbare Ereignisse oder andere wichtige Projekte (Diversifizierung der Vermögensanlage, Altersvorsorge, größere Anschaffungen) übrig zu haben. Dein gesamtes Erspartes in einen Immobilienkauf zu stecken, um einen Immobilienkredit gering zu halten und dafür alle anderen Ziele aufzugeben, ist absolut nicht sinnvoll. In diesem Beispiel ist eine maßvolle Hypothek die bessere Variante.

Umgekehrt solltest du bei deiner Hypothek nach oben hin genug Puffer lassen, um unvorhergesehene Kosten (Blitzschlag, Wasserschaden, Unfall) mit einer kurzfristigen Erhöhung des Kredits refinanzieren zu können. Wenn deine Immobilie bereits zu 90% oder mehr beliehen ist, hast du keine Reserven mehr für Notfälle und riskierst so deine Immobilie.

Das ist auch einer der Gründe, warum dir Bambus im Normalfall empfiehlt, nur 40% deiner Immobilie zu beleihen. Du findest bei Bambus konkrete Angebote von über 400 Bankpartnern und wählst so das richtige Darlehen für deine Immobilie!

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