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Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld dient zur Besicherung eines Darlehens. Sie bezieht sich auf eine Immobilie und sichert dem Kreditgeber ein Pfändungsrecht, falls der Schuldner den Kredit nicht bedienen kann. Anders als die Hypothek besteht die Grundschuld unabhängig vom Darlehen. Wird das Darlehen getilgt, kann die Grundschuld danach verwendet werden, um andere Darlehen abzusichern.
Was ist eine Grundschuld?

Wie funktioniert eine Grundschuld?

Eine Grundschuld wird vom Notar bestellt und vom zuständigen Amt im Grundbuch eingetragen. Sie ist bei der Eintragung mit einer Zweckerklärung verbunden, also in der Regel einem Kreditvertrag. Die dabei entstehenden Kosten liegen bei ungefähr 0,5% der besicherten Gesamtsumme, davon etwa 0,25% Notarkosten und 0,25% Gebühren. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000€ entspricht das etwa 1500€.

Grundsätzlich wird daher empfohlen, die Eintragung auch nach der erfolgreichen Rückzahlung des Darlehens zu erhalten. Die Grundschuld erlischt nämlich nicht automatisch, sondern muss manuell ausgetragen werden. Wer die Eintragung stattdessen behält, kann sie später relativ unkompliziert für die Absicherung weiterer Darlehen nutzen. Achtung: Nach Rückzahlung eines Darlehens erhältst du eine Löschungsbestätigung. In jedem Fall solltest du diese aufheben.

Wenn der Darlehensnehmer seine Zahlungen nicht mehr leisten kann, dann kann der Gläubiger über die Grundschuld eine Zwangsvollstreckung herbeiführen, um die Restschuld und anfallende Grundschuldzinsen zu begleichen. Besonders einfach ist dies, wenn der Eigentümer sich im Kreditvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat (eine sogenannte dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung). Dies ist üblich, um die Sicherheit für den Kreditgeber zusätzlich zu erhöhen und die Konditionen des Kreditvertrags zu verbessern. Auch eine persönliche Haftung über die Immobilie hinaus wird meistens von der Bank verlangt.

Was ist die Abtretung einer Grundschuld?

Ein Merkmal der Grundschuld ist die Möglichkeit sie abzutreten. Die Abtretung bewirkt, dass ein neuer Kreditgeber die Grundschuld vom vorigen übernehmen kann. Die Abtretung wird üblicherweise ins Grundbuch eingetragen. Die Kosten dafür belaufen sich jedoch nur auf etwa ein Viertel der Neueintragung einer Grundschuld. Zusätzlich ist die Abtretung in der Abwicklung einfacher, da der Eigentümer im Regelfall nicht zum Notar muss. 

Welche Varianten einer Grundschuld gibt es?

Je nachdem zu welchem Zweck und in welcher Form eine Grundschuld besteht, werden verschiedene Formen unterschieden. In jedem Fall aber wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen und ist dort in Abteilung 3 zu finden.

Briefgrundschuld und Buchgrundschuld

Eine Grundschuld kann entweder nur im Grundbuch eingetragen werden (Buchgrundschuld), oder zusätzlich urkundlich verbrieft werden. Die Briefgrundschuld hat den Vorteil, dass sie an eine andere Partei abgetreten werden kann, ohne dass dies im Grundbuch eingetragen werden muss. So entstehen keine zusätzlichen  Kosten.

Eigentümergrundschuld

Bei der Eigentümergrundschuld ist die Schuld im Grundbuch auf den Eigentümer der Immobilie eingetragen. Was zunächst sinnlos erscheinen mag, hat einen großen Vorteil. Durch die Abtretung kann der Eigentümer schnell und kostengünstig einen neuen Kreditnehmer absichern. So kannst du ein beliebiges Darlehen über die Eigentümergrundschuld absichern, ohne einen erneuten kostspieligen Grundbucheintrag vorzunehmen. Solange die Eigentümergrundschuld besteht, entstehen dadurch keine Unkosten für den Eigentümer.

Die Eigentümergrundschuld kann man sich entweder aktiv eintragen lassen, oder in vielen Fällen hat man sie bereits. Wenn beispielsweise ein Hypothekardarlehen abbezahlt wird, die Hypothek jedoch nicht gelöscht wird, wird sie automatisch in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.

Rentenschuld

Eine Rentenschuld ist eine Variante der Grundschuld, bei der die Begünstigten regelmäßig einen festgelegten Geldbetrag aus der Immobilie erhalten. Wird eine Rentenschuld bestellt, dann muss gleichzeitig festgelegt und im Grundbuch eingetragen werden, zu welcher Summe eine Ablösung der Rentenschuld für den Kreditnehmer möglich ist.

Warum sind Grundschuldzinsen so hoch?

Grundschuldzinsen liegen in der Regel zwischen 12% und 20%. Im Vergleich zu Kreditzinsen ist das ein sehr hoher Zinssatz – allerdings lässt er sich mit diesen nicht vergleichen. Denn solange der Kreditnehmer den zugrundeliegenden Kreditvertrag bedient und die vereinbarten Zahlungen leistet, werden Grundschuldzinsen nicht fällig.

Die Grundschuldzinsen sind nur für den Fall vorgesehen, dass eine Verwertung der Grundschuld notwendig wird, also wenn der Kreditnehmer in ernsthaften Zahlungsverzug gerät. Die Grundschuldzinsen sollen dann dem Gläubiger die Sicherheit geben, entstehende Mehrkosten aus der Zwangsvollstreckung begleichen zu können.

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