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Gemeinsam ein Haus geerbt - was tun?

Eine Erbengemeinschaft teilt sich die Kosten, Erlöse und Renditen. Solche Konstellationen bergen viel Konfliktpotenzial, weil sich früher oder später fast immer eine der Parteien benachteiligt fühlt. Klare Verhältnisse zu schaffen ist sicherlich der beste Weg, um solchen Meinungsverschiedenheiten vorzubeugen. Wir zeigen dir die drei üblichsten Optionen mit all ihren Vor- und Nachteilen, sowie eine vierte Alternative, die viele Vorteile kombiniert und dabei sehr einfach umzusetzen ist.

Drei typische Varianten, eine geerbte Immobilie aufzuteilen

Eigentlich scheint alles ganz einfach: Man teilt sich entweder die Mieteinnahmen oder den Verkaufserlös der geerbten Immobilie. In einigen Fällen zahlt auch einer der Erben die anderen aus. Soweit die Theorie: wir zeigen dir allerdings auch, woran die einzelnen Lösungswege tatsächlich oft scheitern.

1. Mieterlöse teilen

Wenn die Immobilie bereits vermietet ist, dann ist das Aufteilen der Mieterlöse die naheliegendste Variante. Unterschätzt wird dabei der Aufwand, den eine Vermietung mit sich bringt. Mieterwechsel, Reparaturen, Renovierungen, Steuerbescheide, Hausmeister, Winterdienste und mehr müssen schließlich vom Vermieter verwaltet werden.

Wird dieser Aufwand von den Erben selbst getragen, dann gibt es schnell Diskussionen über die Lastenverteilung. Deshalb wählen viele Erbengemeinschaften lieber den Weg über eine professionelle Hausverwaltung - nehmen dafür aber eine Schmälerung der Mieteinnahmen in Kauf. Auch das wird oft zum Streitpunkt unter Erben.

2. Verkaufen und den Erlös teilen

Die Immobilie zu verkaufen und den Erlös zu teilen erscheint auf den ersten Blick als simple und elegante Lösung. Tatsächlich aber ist der Verkauf einer Immobilie ein langwieriger, und aufwändiger Prozess - gerade wenn der Verkäufer eine Erbengemeinschaft mit unterschiedlichen Vorstellungen ist. Teuer ist so ein Immobilienverkauf auch: in Deutschland sind im Durchschnitt mit etwa 10% des Immobilienwertes als Transaktionskosten zu rechnen.

Unterm Strich ist der Verkauf also eine weitaus weniger elegante und praktische Lösung, als von vielen angenommen. Und durch die Transaktionskosten wird das Erbe erheblich reduziert - Unmut in der Erbengemeinschaft ist da schon fast vorprogrammiert.

3. Miterben auszahlen

In manchen Fällen ist einer der Erben wohlhabend genug und gleichzeitig gewillt, die anderen Erben auszuzahlen. Wenn auch die anderen Erben dieser Lösung zustimmen, müssen sich nur noch alle auf einen Preis einigen. An dieser letzten Hürde scheitern dennoch etliche Erbengemeinschaften. Das Auszahlen von Miterben ist somit insgesamt sehr voraussetzungsreich und schwierig umzusetzen. Es sei denn...

Der vierte Weg: Die Immobilie beleihen und Miterben auszahlen

Es gibt eine weitere Alternative, die viele Vorteile in sich vereint: Die Immobilie beleihen und mit der Hypothek die Miterben auszahlen. Genau wie beim Verkauf und bei der Vermietung, sind dazu keine großen finanziellen Mittel notwendig. Zudem greift diese Lösung sofort, ähnlich wie auch die Vermietung und das Ausbezahlen aus Bestandsvermögen. Und letztlich schafft sie, genau wie der Verkauf und das Ausbezahlen, klare Verhältnisse für alle Beteiligten.

Gibt es auch Nachteile? Nun, zunächst einmal müssen sich auch hier alle Beteiligten auf einen Preis einigen. Hilfreich ist dabei allerdings, dass der kaufende Erbe sich zur gleichen Zeit ohnehin Angebote für Immobilienkredite einholen muss und dafür in der Regel auch den Wert der Immobilie schätzen lässt. Darüber hinaus muss der Käufer nur die Disziplin besitzen, den Kredit regelmäßig abzuzahlen.

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