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10. März 2021
Lesezeit 3 Minuten

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Sie möchten wissen was Ihre Immobilie wert ist und stoßen dabei auf Begriffe wie “Verkehrswert”, “Marktwert” und “voller Wert”? Wir erklären Ihnen was dahinter steckt und welche Methoden zur Wertermittlung Sie nutzen sollten.

Immobilien sind wertvolles Eigentum und werden in vielen Fällen immer wertvoller. Doch gerade weil sie Wertschwankungen unterliegen ist es wichtig, den aktuellen Wert einer Immobilie zu kennen. Wissen Sie, was Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück wirklich wert sind?

Das bezeichnet der Verkehrswert

Der Verkehrswert ist jener Preis, der zum aktuellen Zeitpunkt bei einem normalen Verkauf erzielt werden kann. Persönliche Umstände oder Vorlieben und emotionale Verwicklungen spielen hier keine Rolle. Die Definition im Wortlaut finden Sie in § 194 des Baugesetzbuches:

“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”

Der Verkehrswert und der Marktwert bezeichnen also per Gesetz das Gleiche und auch der Begriff “Voller Wert” wird synonym verwendet. Etwas anderes hingegen bezeichnet der Beleihungswert einer Immobilie, denn hier geht es um jenen Wert, den eine Bank intern für die Immobilie als Darlehenssicherheit verwendet.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

In Deutschland gibt es vereinheitlichte Verfahren, an denen Sie sich bei der Immobilienwertermittlung orientieren können. Je nachdem um welche Art von Immobilie es sich handelt, kommt das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren in Frage.

Für Eigentumswohnungen: das Vergleichswertverfahren

Für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen wird in der Regel der Vergleichswert als Verkehrswert ermittelt. Der Vergleichswert orientiert sich an Verkaufspreisen pro Quadratmeter von möglichst ähnlichen Immobilien. Wenn Sie eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Verkäufe ermitteln können, leiten Sie den Vergleichswert für Ihre Immobilie einfach ab.

Da selten eine optimale Anzahl vergleichbarer Immobilienverkäufe vorliegt, werden Abweichungen eingeschätzt um einen möglichst aktuellen Verkehrswert zu ermitteln. Liegen vergleichbare Verkäufe zum Beispiel zwei Jahre zurück, dann muss die Wertentwicklung in diesem Zeitraum geschätzt und einkalkuliert werden.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser: das Sachwertverfahren

Bei Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Einfamilienhäusern gilt der Sachwert als Verkehrswert, weil diese Immobilien meist vom Eigentümer bewohnt werden. Der Sachwert beschreibt die “Wiederbeschaffungskosten” einer Immobilie. Also jene Kosten, um die Immobilie theoretisch mitsamt Grundstück im aktuellen Zustand “herzustellen”.

Es geht also um Baukosten und Kosten für das Grundstück abzüglich der Wertminderung durch das Alter der Immobilie. Der aktuelle Zustand ist deshalb besonders wichtig. Wenn notwendige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen aufgeschoben wurden, mindert das den Sachwert der Immobilie. Allerdings werden auch beim Sachwertverfahren aktuelle Vergleichswerte benötigt, insbesondere um den aktuellen Wert des Grundstücks zu ermitteln.

Für Miets- und Mehrfamilienhäuser: das Ertragswertverfahren

Mietshäuser, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren geschätzt, weil für den Eigentümer der zu erzielende Ertrag im Vordergrund steht. Der aktuelle Ertragswert beschreibt, welchen Ertrag eine Immobilie bis zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Zerfalls erwirtschaften kann - abzüglich aller Kosten.

Dabei werden nicht die aktuell bestehenden Mietverträge berücksichtigt, sondern eine Vermietung zu den vor Ort marktüblichen Mietpreisen. Dann werden die Einnahmen aus Miete und Pacht den Ausgaben für Instandhaltung, Renovierung und Modernisierung gegenübergestellt. Auch das Leerstandsrisiko wird berücksichtigt. Ob der Wert des Grundstücks gesondert berücksichtigt wird hängt davon ab, ob es zusätzlich zum Ertrag des Grundstücks beiträgt oder den Verkehrswert der Immobilie maßgeblich steigert.

Verkehrswert selbst ermitteln oder Gutachter bezahlen?

Wir haben Ihnen gezeigt, wie der Verkehrswert in unterschiedlichen Fällen ermittelt wird. Je nachdem über welche Erfahrungs- und Vergleichswerte Sie verfügen, können Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie selbst schätzen. Im Internet finden Sie dazu hilfreiche Vergleichswerte.

Die amtliche Wertermittlung nach ImmoWertV

Eine präzise und verlässliche Schätzung bietet allerdings nur die Meinung eines amtlich zertifizierten Experten, also im besten Fall ein Wertgutachten nach der gesetzlichen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dabei werden unter anderem zusätzliche Faktoren wie der Energiehaushalt und der Einfluss des städtebaulichen Umfelds berücksichtigt. Im Grunde arbeiten aber auch die amtlichen Gutachter mit Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert.

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Johannes Siegl

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