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Basiswissen
Handel
Immobilienverkauf
11. Februar 2021
Lesezeit 3 Minuten

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie unter Umständen eine sogenannte „Spekulationssteuer“ bezahlen. Lesen Sie jetzt, wann diese Steuer anfällt, wie man die Kosten berechnet und in welchen Fällen Sie sich die Spekulationssteuer sparen können. Sie möchten Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus verkaufen? Dann sollten Sie sich vorab mit den entstehenden Kosten auseinandersetzen, damit Sie später keine böse Überraschung erleben. Denn wer seine Immobilie zu schnell nach dem Erwerb wiederverkauft oder gleich mehrere Immobilien veräußert, muss möglicherweise mit zusätzlichen Kosten durch die Spekulationssteuer rechnen.

In diesen Fällen wird die Spekulationssteuer fällig

So wie Sie auf Ihr Einkommen oder auf Ihre Gewinne aus Kapitalanlagen und Wertpapieren Steuern bezahlen müssen, so müssen Sie dies unter Umständen auch für den Verkauf von Immobilien. Umgangssprachlich wird die dabei anfallende Steuer als „Spekulationssteuer“ bezeichnet und meint die „Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte“, wie sie in § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt ist.

Wer seine Immobilie vor Ablauf der Frist von zehn Jahren wiederverkaufen möchte und nicht selbst in der Immobilie wohnt, gilt damit in den Augen des Staats als „Immobilienspekulant“ und muss Spekulationssteuer zahlen. Das gilt auch, wenn Sie mehr als drei Immobilien in fünf Jahren veräußern.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Die Höhe der Spekulationssteuer wird individuell bestimmt und berechnet sich nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz und dem Gewinn, den Sie beim Verkauf der Immobilie erzielen.

Hinweis: Ihren persönlichen Einkommenssteuersatz können Sie zum Beispiel in dem letzten Steuerbescheid Ihres Finanzamts nachsehen.

So berechnet sich die Spekulationssteuer

Um die Spekulationssteuer zu berechnen, brauchen Sie zunächst den Verkaufspreis Ihrer Immobilie. Falls dieser noch nicht feststeht, können Sie die Summe alternativ selbst schätzen oder einen professionellen Immobilienexperten mit der Bewertung beauftragen.

Nehmen wir an, Sie verkaufen eine Immobilie zu einem Preis von 300.000 Euro. Die Berechnung zur Spekulationsteuer könnte wie folgt aussehen:

Spekulationssteuer
Verkaufspreis Ihrer Immobilie300.000 Euro
Ursprünglicher Kaufpreis240.000 Euro
Kosten für den Verkauf10.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn50.000 Euro
Persönlicher Einkommenssteuersatz38 Prozent
Zu zahlende Spekulationssteuer:19.000 Euro

Diese Ausgaben lassen sich auf die Spekulationssteuer anrechnen

Der Verkauf der Immobilie kann mit der anfallenden Spekulationssteuer also so teuer werden, dass er den Gewinn deutlich reduziert. Die Steuerlast kann aber gesenkt werden, wenn Sie die beim Immobilienverkauf anfallenden Kosten (in der Beispielrechnung an dritter Stelle aufgeführt) geltend machen:

  • Werbekosten für Annoncen

  • Notarkosten

  • Grunderwerbsteuer

  • Kosten für den Grundbucheintrag

  • Maklergebühren

  • Reparatur-, Renovierungs- und Sanierungskosten

So schmälern Sie Ihren beim Verkauf der Immobilie erzielten Gewinn und damit auch die zu zahlende Spekulationssteuer.

So sparen Sie sich die Spekulationssteuer

Doch in der Regel müssen nur gewerbliche Immobilienverkäufer die Spekulationssteuer bezahlen. Ein Eigenheimbesitzer, der sein Leben lang in der Immobilie gewohnt hat und nun im Alter beispielsweise auf eine kleinere Wohnung umsteigen möchte, ist nicht zur Zahlung der Spekulationssteuer verpflichtet.

Denn die Spekulationssteuer muss nicht entrichtet werden, wenn:

  • …Sie die Immobilie mehr als zehn Jahre nach dem Erwerb verkaufen.

  • …Sie nicht mehr als drei Immobilien in fünf Jahren veräußern.

  • …Sie nachweisen, dass Sie selbst in der Immobilie gewohnt haben.

Und zwar mindestens zwei Jahre zuzüglich des Jahres, in dem der Verkauf stattfindet soll, das jedoch nicht ausgefüllt werden muss. In jedem Fall empfehlen wir Ihnen, sich bei steuerlichen Fragen an einen Steuerberater Ihres Vertrauens zu wenden.

Schon über die Möglichkeiten eines Teilverkaufs oder einer Beleihung nachgedacht?

Wenn Sie momentan Kapital aus Ihrer Immobilie freisetzen möchten, gibt es noch andere Möglichkeiten als den vollumfänglichen Verkauf. In einigen Fällen kann ein Teilverkauf oder die Beleihung Ihrer Immobilie sinnvoller sein. Der Hauptvorteil besteht darin, dass Sie Eigentümer Ihrer Immobilie bleiben und trotzdem schon jetzt einen Teil Ihres Vermögens genießen können.

Informieren Sie sich über die Möglichkeiten des Teilverkaufs und der Beleihung und vergleichen Sie diese mit dem vollumfänglichen Verkauf Ihrer Immobilie. Nur so können Sie alle Möglichkeiten gegeneinander abwägen und für sich persönlich die beste Finanzierungslösung finden!

Jetzt über Teilverkauf und Beleihung informieren

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Melanie Schröder

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