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Basiswissen
Schenkung
Erbschaft
06. April 2021
Lesezeit 3 Minuten

Schenkungs- und Erbschaftssteuer bei Immobilien

Sie beschäftigen sich damit, wie Sie Ihre Immobilien innerhalb der Familie weitergeben können, ohne dabei mehr Abgaben als nötig zahlen zu müssen? Dann geht es Ihnen wie Millionen Menschen in Deutschland jedes Jahr, die sich mit der Schenkungs- und Erbschaftssteuer auseinandersetzen. Nach wie vor machen Immobilien einen Großteil des in Deutschland vererbten Vermögens aus.

In Österreich gibt es übrigens keine Steuern auf Schenkungen und Erbschaften von Immobilien, allerdings fällt dort immer die Grunderwerbsteuer an. Diese liegt bei 3,5 % des Verkehrswerts der Immobilie, bei Übertrag innerhalb der Familie etwas weniger.

Was ist der Unterschied zwischen Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer?

Die Steuersätze und Freibeträge von Schenkungs- und Erbschaftssteuer sind weitgehend identisch. Schenkungen und Erbschaften werden also steuerlich nahezu gleich behandelt. Freibeträge werden alle 10 Jahre zurückgesetzt und Ihnen erneut zur Verfügung gestellt. Dadurch können Sie Ihre Steuerlast optimieren.

Im Folgenden stellen wir die wichtigsten Regelungen dar, die Sie zur Ermittlung der Erbschaftssteuer kennen sollten. Wir empfehlen jedoch im Einzelfall immer, einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

Um die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer für eine Immobilie zu berechnen, sind drei Faktoren entscheidend: Das Verwandtschaftsverhältnis, der Wert der Immobilie und die Frage der Nutzung.

Verwandtschaftsverhältnis und Freibeträge

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) unterscheidet drei Erbschaftsteuerklassen, die sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis der Erben zum Erblasser richten.

Erbschaftssteuerklassen
ErbschaftssteuerklassenPersonenkreis (Erben)geltende Freibeträge
IEhepartner oder eingetragener Lebenspartner500.000 Euro
Kind (auch Adoptivkind und Stiefkind)400.000 Euro
Enkelkind, das anstelle des Kindes/Stiefkindes des Erblassers erbt, wenn dieses bereits gestorben ist400.000 Euro
Enkelkind oder Stiefenkelkind200.000 Euro
Urenkel oder weitere Abkömmlinge100.000 Euro
Eltern oder Großeltern beim Erben (nicht bei der Schenkung)100.000 Euro
IIEltern oder Großeltern bei Schenkungen20.000 Euro
Geschwister oder Halbgeschwister20.000 Euro
Nichte oder Neffe20.000 Euro
Stiefeltern20.000 Euro
Schwiegereltern oder Schwiegerkinder20.000 Euro
Geschiedene Ehepartner oder Lebenspartner einer aufgehobenen eingetragenen Partnerschaft20.000 Euro
IIIAlle übrigen20.000 Euro

Umfang des Erbes und der Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuerklasse aus der obigen Tabelle benötigen Sie, um die Höhe der Erbschaftssteuer genau zu berechnen. Und zwar so: Zunächst ziehen Sie den Freibetrag von dem Erbe ab und dann entnehmen Sie unserer nächsten Tabelle den Steuersatz für Ihren Fall, um ihn auf den Restbetrag anzuwenden.

Fällige Erbschaftssteuer = (Erbe - Freibetrag) * Erbschaftssteuersatz

Erbschaftssteuer nach Steuerklasse
Erbschaft in EURSteuersatz in Prozent
Steuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
Bis 75.00071530
Bis 300.000112030
Bis 600.000152530
Bis 6 Millionen193030
Bis 13 Millionen233550
Bis 26 Millionen274050
Ab 26 Millionen304350

Im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) werden selbst bewohnte Immobilien gesondert behandelt. So zahlt ein Ehepartner, welcher in der Immobilie wohnen bleibt, keine Erbschaftssteuer. Voraussetzung dafür ist, dass der Erblasser die Immobilie bis zuletzt selbst genutzt hat. Außerdem muss die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst genutzt werden - sonst wird nachträglich doch eine Erbschaftssteuer erhoben.

Auch Kinder können von Ihren Eltern auf diese Art steuerfrei erben, allerdings nur bis zu einer Größe von 200 qm Wohnfläche. Bei größeren Immobilien wird nur der darüber hinausgehende Anteil versteuert.

Transaktionskosten beim Erben

Egal ob Sie eine Immobilie als Schenkung erhalten, erben oder kaufen - bestimmte Transaktionskosten fallen beim Übertrag einer Immobilie immer an. Diese Kosten umfassen den Grundbucheintrag, die Notargebühren und, falls notwendig, auch das Gutachten für die Wertermittlung.

Wird die Immobilie innerhalb der Familie vererbt fällt in Deutschland keine Grunderwerbsteuer an. Die Erbschaftsteuer gilt dann als ausreichend. Ist der Erbe hingegen kein Familienmitglied, so wird die reguläre Grunderwerbsteuer fällig. Diese liegt je nach Bundesland bei 3,5 bis 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage.

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Erbschaftssteuer mit Immobiliendarlehen finanzieren

Trotz der Freibeträge und der Sonderregelung bei Eigennutzung kann es vorkommen, dass Erben nicht in der Lage sind die Steuerlast einer zu erbenden Immobilie zu tragen. In solchen Fällen bietet es sich an, die Erbschaftssteuer über ein günstiges Immobiliendarlehen zu finanzieren. Denn Kredite auf Immobilien sind aufgrund der hohen Sicherheit im Vergleich zu anderen Darlehen eher günstig und die Erben gewinnen Zeit, um die steuerliche Belastung bzw. das Darlehen nach und nach zu bezahlen.

Bambus unterstützt Sie gerne dabei, ein geeignetes Darlehen zu finden. Wir vermitteln Ihnen Angebote von unseren 400 Bankpartnern, aus denen Sie einfach das richtige Darlehen für Ihren Fall auswählen. Auch zu alternativen Finanzierungsmöglichkeiten beraten wir Sie gerne, sprechen Sie uns einfach an!

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Johannes Siegl

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