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02. März 2020
Lesezeit 4 Minuten

Lohnt sich die Refinanzierung eines Immobiliendarlehens?

Die Refinanzierung eines privaten Immobiliendarlehens bezeichnet das Ablösen eines laufenden Kreditvertrags durch ein neues Darlehen. Gründe für eine solche Refinanzierung gibt es viele, doch leider ist nicht in allen Fällen die vorzeitige Ablösung eines laufenden Darlehens möglich. Wir zeigen, was für eine Refinanzierung spricht, wann sie möglich ist und was Sie dabei beachten müssen.

Hypothek & Grundschuld

Das klassische Immobiliendarlehen wird über ein Pfandrecht im Grundbuch, meist in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld abgesichert.

Eine Hypothek ist ein Eintrag im Grundbuch in Höhe der aufgenommenen Kreditsumme. Die Hypothek sinkt parallel zur Rückzahlung des Darlehens und erlischt automatisch, wenn dieses zurückgezahlt wurde. Wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen kann, darf der Kreditgeber die Immobilie verwerten und die Restschuld decken.

Häufiger kommt jedoch die sogenannte Grundschuld zur Anwendung. Auch die Grundschuld räumt dem Gläubiger für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das Recht ein, die Immobilie zu verwerten und so die Schuld zu tilgen. Anders als bei der Hypothek ist die Grundschuld allerdings unabhängig von der Rückzahlung des Kredits. Wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, muss die Grundschuld durch einen Notar aus dem Grundbuch gelöscht werden. Alternativ kann sie dann auch als Absicherung für einen neuen Kredit verwendet werden.

Gründe für eine Refinanzierung

Was ist so vorteilhaft daran, ein Darlehen mit einem anderen Darlehen abzulösen? Letztlich hängt das ganz von Ihrer Situation und den aktuellen Gegebenheiten am Kreditmarkt ab. Meistens ist aber einer der folgenden Gründe ausschlaggebend.

1. Günstigere Zinsen

Aufgrund der aktuell sehr niedrigen Zinslage haben ältere Darlehensverträge oftmals schlechtere Konditionen, wodurch sich Möglichkeiten zur Optimierung der Kreditrate ergeben. Es lohnt sich also auf jeden Fall, ein aktuelles Angebot einzuholen und mit Ihrem laufenden Kreditvertrag zu vergleichen.

2. Aufstocken des Kredits

Wenn Sie bereits seit geraumer Zeit einen Kredit tilgen, dann ist die offene Kreditsumme zum jetzigen Zeitpunkt bereits deutlich gesunken. Doch was ist, wenn Sie jetzt einen neuen Kredit benötigen? Da Immobiliendarlehen durch die gute Absicherung vergleichsweise günstig sind, kann für neue Anschaffungen ein solcher Kredit in Frage kommen. Wenn Sie also zum Beispiel Ihr Haus Generalsanieren möchten, ist eine Erhöhung Ihres Immobiliendarlehens möglicherweise die günstigste Variante (Haussanierung mittels Beleihung).

Allerdings muss dafür nicht immer eine Refinanzierung gewählt werden. In manchen Kreditverträgen lässt sich der Kreditrahmen auch einfach erhöhen. Vor so einem Schritt sollten Sie unbedingt alternative Angebote einholen und dann die beste Option auswählen. Bei Bambus können Sie zum Beispiel unverbindliche Angebote von über 400 Banken bekommen.

3. Zahl der Kreditgeber reduzieren

Je mehr Kredite man gleichzeitig bedienen muss, desto schneller verliert man den Überblick. Die Lösung dafür kann eine Refinanzierung über einen größeren Einzelkredit sein. Wenn Sie über eine eigene Immobilie verfügen, dann ist ein Immobiliendarlehen wahrscheinlich der günstigste Kredit, den Sie bekommen können.

Eine Refinanzierung mit dem Ziel, die Zahl der Kreditgeber zu reduzieren, ist einigermaßen kompliziert aufgrund rechtlicher Vertragslaufzeiten sowie möglicher Kosten der vorzeitigen Kündigung (Vorfälligkeitsentschädigung). Bei Immobiliendarlehen unterliegt die vorzeitige Ablösung einigen Einschränkungen. Zum Beispiel darf das Darlehen innerhalb der Zinsbindung meist nur bei Verkauf oder mit Zustimmung der Bank vorzeitig abgelöst werden. In jedem Fall darf ein Darlehen nach zehn Jahren vorzeitig abgelöst werden. Außerdem werden für jeden Kredit unterschiedliche Vorfälligkeitsentschädigungen errechnet, die ebenfalls durch das neue Darlehen gedeckt werden müssen. Bei Ratenkrediten sind solche Einschränkungen weniger ausgeprägt. Dieser Aufwand lohnt sich also vor allem dann, wenn Sie mehrere Darlehen mit Zinssätzen über dem aktuellen Marktzins ausstehend haben. Refinanzieren Sie zum Beispiel einen mit drei Prozent verzinsten 50.000-Euro-Kredit durch ein Immobiliendarlehen mit ein Prozent Zinsen, sparen Sie sich pro Jahr alleine an der Zinslast 1.000 Euro. Die genaue Ersparnis hängt zusätzlich noch von der Tilgung, Laufzeit und etwaiger Vorfälligkeitsentschädigungen ab, weshalb für die Refinanzierung unbedingt ein Finanzierungsexperte heranzuziehen ist.

Was ist bei der Refinanzierung zu beachten?

Refinanzierungen sind für Kreditnehmer meistens attraktiver als für Kreditgeber. Und nicht in jedem Fall ist die Refinanzierung überhaupt möglich. Zwei Themen gilt es deshalb zu beachten: Die Bindung an den Kreditvertrag und die Vorfälligkeitsentschädigung.

1. Bindung an den Kreditvertrag

Nicht jeder Kreditvertrag sieht eine vorzeitige Rückzahlung im Rahmen einer Refinanzierung vor. Kreditgeber haben daran in der Regel wenig Interesse, da sie an einem laufenden Kreditvertrag Geld verdienen. Üblicherweise darf deshalb der Kreditvertrag in den ersten zehn  Jahren nur aufgelöst werden, wenn die Immobilie verkauft wird. Nach einer Kreditlaufzeit von zehn Jahren ist die Bank allerdings verpflichtet, eine vorzeitige Rückzahlung zu erlauben.

Zusätzlich kann der Kredit vorzeitig abgelöst werden, wenn Sie Ihre Immobilie für einen neuen Kredit beleihen wollen, Ihre bestehende Bank Ihnen diesen Kredit jedoch nicht gewährt. Achtung: Der neue Kredit darf hier nicht nur den Zweck der Zinsersparnis haben.

2. Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn die Bank der vorzeitigen Rückzahlung eines Kredits zustimmt, kann sie dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. So wird das Institut für den Ausfall der Einnahmen durch einen weiterlaufenden Kredit entschädigt. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung errechnet sich aus den Daten des betreffenden Kredits und ist bei Ratenkrediten auf maximal einem Prozent der offenen Restschuld gesetzlich limitiert. Bei Immobilienkrediten mit Grundschuldbesicherung gibt es diese gesetzliche Deckelung jedoch nicht. Nach zehn Jahren Zinsbindung kann der Kredit immer ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.

Prüfen Sie jetzt Ihr Immobiliendarlehen

Gerade in Zeiten historisch niedriger Zinsen kann die Refinanzierung eines Immobiliendarlehens viele Vorteile bringen. Prüfen Sie jetzt Ihr Darlehen und erfahren Sie, ob eine Refinanzierung möglich und rentabel ist. Bei Bambus können Sie sich jederzeit zu allen Themen rund um Immobiliendarlehen beraten lassen und unverbindliche Angebote von über 400 Banken vergleichen.

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Johannes Siegl

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