Nießbrauchrecht: Vorteile, Nachteile und Alternativen

Das Nießbrauchrecht ermöglicht Ihnen, das Eigentum an einer Immobilie von deren wirtschaftlicher Nutzung zu trennen. Das kann besonders dann nützlich sein, wenn Sie als Immobilienbesitzer zu Lebzeiten Ihre Immobilien an die Erben übertragen möchten, aber weiterhin darin wohnen bleiben. Das kann auch einen Einfluss auf die anfallende Erbschaftssteuer haben.

Einigen Immobilienbesitzern ist jedoch nicht klar, was ein Nießbrauchrecht für die Immobilie und deren Eigentümer bedeutet. Deshalb erklären wir Ihnen hier die wichtigsten Vorteile, erläutern mögliche Nachteile und zeigen Alternativen auf.

Das Nießbrauchrecht für Immobilien

Unter Nießbrauch oder “Fruchtgenuss” fällt zum Beispiel das Bewohnen einer Immobilie. Doch im Gegensatz zum reinen Wohnrecht umfasst das Nießbrauchrecht auch die Möglichkeit, die Immobilie an andere zu vermieten oder auf sonstige Art und Weise wirtschaftlichen Nutzen daraus zu ziehen. All das ermöglicht ein Nießbrauchrecht - und zwar ohne, dass der Eigentümer in Mitspracherecht bei diesen Entscheidungen hat.

Ein Nießbrauchrecht für Immobilien wird von einem Notar beglaubigt und im Grundbuch (in Deutschland in Abteilung II und Österreich im C-Blatt) eingetragen. Nur der Eigentümer kann Nießbrauchrechte erteilen. Dieses Recht nicht vererbt, verkauft oder verpfändet werden. In der Regel wird das Nießbrauchrecht auf Lebenszeit eingeräumt und erlischt erst mit dem Tod des Nießbrauchers. In Österreich spricht man übrigens vom “Fruchtgenussrecht”, meint aber weitgehend das gleiche.

So nutzen Sie das Nießbrauchrecht zu Ihrem Vorteil

Durch das Nießbrauchrecht können Sie Immobilieneigentum übertragen und gleichzeitig dafür sorgen, dass bestimmte Personen bis zu ihrem Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben oder diese wirtschaftlich nutzen können, um ihren Unterhalt zu sichern.

Vererbung zu Lebzeiten

Wenn Sie zum Beispiel die Freibeträge bei der Schenkung nutzen möchten, um später Erbschaftssteuer zu sparen, können Sie mit dem Nießbrauchrecht das Risiko ausräumen, plötzlich nicht mehr über die eigene Immobilie verfügen zu können. Denn rein theoretisch könnte nach einer Schenkung der neue Eigentümer den alten Eigentümer aus der Wohnung verbannen oder Mieteinnahmen selbst nutzen - entgegen aller anderslautenden Vereinbarungen.

Bedenken Sie dabei aber, dass ein Nießbrauchrecht den Wert der Immobilie erheblich verringert. Das kann weitreichende Auswirkungen auf andere Aspekte des Erbes haben. Sie sollten deshalb persönlich mit einem Experten sprechen, bevor Sie eine Vererbung zu Lebzeiten unter Verwendung von Nießbrauchrechten planen.

Wirtschaftliche Nutzung einer Immobilie ohne Verkauf

Unabhängig von Erbschaften ist das Nießbrauchrecht aber auch ein praktischer Weg, um zum Beispiel einem Lebenspartner den wirtschaftlichen Nutzen an einer Immobilie zu übertragen, ohne diese zu verkaufen. Denn beim Verkauf werden Grunderwerbssteuer und andere Kosten fällig, welche den wirtschaftlichen Nutzen der Transaktion stark verringern. Ausnahmen im Familienkreis können Sie in unserem Artikel "Immobilie innerhalb der Familie verkaufen" nachlesen.

Ein Nießbrauchrecht ist durch die notarielle Beglaubigung zwar auch mit Kosten verbunden, doch diese sind deutlich geringer als jene beim Verkauf.

Nachteile für den Immobilieneigentümer

Eine Immobilie wird durch ein eingetragenes Nießbrauchrecht belastet. Der Verkehrswert ist zum Beispiel stark verringert und falls die Immobilie verkauft werden soll, ist der Kreis möglicher Käufer stark eingeschränkt.

Außerdem gibt es so gut wie keine Bank, die eine Beleihung der Immobilie mit bestehendem Nießbrauchrecht anbietet. Selbst Finanzierungen von geringem Ausmaß, etwa für notwendige Renovierungsarbeiten, sind dann deutlich schwerer zu ermöglichen und im Endeffekt teurer.

Außerdem gelten Nießbrauchrechte in der Regel auf Lebenszeit und können vom Eigentümer nicht einseitig aufgelöst werden. Die Entscheidung für ein Nießbrauchrecht sollten Sie sich sehr gut überlegen, denn Lebensverhältnisse, Beziehungen und andere Umstände können sich unerwartet ändern. Das Nießbrauchrecht bleibt jedoch bestehen

Nießbrauchrechte sind nützlich, um andere Personen am Nutzen einer Immobilie teilhaben zu lassen. Sie sind aber nicht das einzige Mittel, um anderen Menschen am Mehrwert einer Immobilie teilhaben zu lassen.

Unsere Immobilienexperten beraten Sie gerne und sprechen mit Ihnen über Ihrer individuellen Finanzsituation. Gemeinsam finden wir die optimale Lösung für Sie.