So funktioniert'sRatgeberHäufige FragenÜber uns
zurück zum Ratgeber
Experte
Beleihung
Bonität
Kredite
09. April 2021
Lesezeit 5 Minuten

Immobilienbeleihung - worauf es bei Banken ankommt

Als Immobilienbesitzer wissen Sie mit Vermögen umzugehen. Sie entscheiden laufend, wie Sie die Immobilie nutzen wollen, machen sich Gedanken zu den Kosten und überlegen, ob Sie Verbesserungen vornehmen. Ebenso laufend entscheiden Sie, was Sie mit dem Immobilienvermögen machen. Wollen Sie es behalten oder verkaufen? Ist die Immobilie aktuell richtig finanziert?

Gerade der letzte Punkt wird oft übersehen und das kann für Immobilienbesitzer richtig teuer werden. Wir sehen laufend Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Wohnung voreilig verkaufen, weil sie sich nicht auf die richtige Erbstruktur einigen können oder für gewisse Renovierungen nicht die Liquidität haben.

Flexibel durch die Beleihung

Hier kommt die Immobilienbeleihung ins Spiel. Sie erlaubt Ihnen, in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung gebundenes Vermögen für andere Zwecke zu verwenden. Hinzu kommt, dass diese Form der Finanzierung in der Regel viel günstiger ist als der Verkauf der Immobilie (sollte dieser überhaupt in Frage kommen) oder alternative Maßnahmen wie der Teilverkauf oder etwa eine Leibrente.

Seien Sie vorbereitet

Ob, wann und in welchem Ausmaß Sie also eine Hypothek auf Ihre Immobilie aufnehmen hängt jeweils von Ihrer persönlichen Situation ab. In jedem Fall aber sollten Sie wissen, was bei Ihnen möglich ist und jederzeit vorbereitet sein, auf diese praktische Option zurückgreifen zu können.

Worauf es ankommt

Im Wesentlichen gibt es für Banken bei der Kreditzusage oder -absage drei Komponenten. Erstens, die Bonität. Sie besagt, wie wahrscheinlich ein Zahlungsausfall ist. In der Fachsprache wird dies auch "Probability of Default" genannt. Zweitens, das Verhältnis der Verschuldung zum Wert der Sicherheiten. Dieses beeinflusst, welchen Betrag die Bank im Konkursfall noch "retten" kann. Hier wird von "Loss given Default" gesprochen. Und drittens ist die aktuelle Gesetzeslage ausschlaggebend. In der EU gab es hier mit der Mortgage Credit Directive von 2014 als Reaktion auf die Finanzkrise zum Teil starke Veränderungen. In Deutschland wurde diese Richtlinie als Wohnimmobilienkreditrichtline (WiKr) umgesetzt, in Österreich als Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG).

Bonität: Kreditnehmer und Haushaltsrechnung

Die Bonität eines Kreditnehmers wird aufgrund des demographischen Profils (Alter, Geschlecht, Beruf) sowie aufgrund der Haushaltsrechnung und weiterer Faktoren durch bankinterne Risikomodelle berechnet. Wir zeigen die wichtigsten Komponenten auf und beschreiben, wie Sie sich am besten vorbereiten können.

Wichtigste Faktoren bei der Bonität:

  • Alter: Banken möchten verstehen, inwieweit Sie den Kredit zurückbezahlen können. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie in hohem Alter keine Immobilienfinanzierung mehr bekommen. In der Praxis ist eine Finanzierung bis zum 80. Lebensjahr möglich

  • Angestelltenverhältnis: Banken tun sich mit der Kreditzusage bei Angestellten am leichtesten. Selbstständige sollten zumindest schon zwei volle Jahre ihre Tätigkeit ausüben, bevor sie einen Kredit beantragen. Und wenn man gerade eine Pause einlegt, sollte man währenddessen keinen Kredit beantragen

  • Haushaltsrechnung: Für die Haushaltsrechnung werden von Ihrem Nettoeinkommen Ihre Lebenserhaltungskosten abgezogen. Bestehende Darlehensraten, sowie Kinder, Autos und ähnliche Kosten müssen hier berücksichtigt werden, weshalb sie im Kreditantrag auch abgefragt werden. Während in Deutschland sinnvollerweise Pauschalen verwendet werden, wird von österreichischen Banken sogar Ihr Netflix-Abonnement penibelst berücksichtigt

  • Warnhinweise: Einige Dinge können besonders negative Auswirkungen auf Ihre Bonität haben. Sind Sie etwa noch in der Probezeit oder befristet angestellt, haben Sie einen negativen Schufa Eintrag, sind Sie in einer unbeliebten Branche, oder haben Sie viele Darlehen ausstehend, kann die Finanzierung schwierig werden

Verschuldungsgrad und Kreditsicherheiten:

Für diesen Teil der Kreditprüfung sind einerseits der Beleihungswert der Immobilie, sowie andererseits der Beleihungsauslauf ausschlaggebend. Hinzu kommen verschiedene Eigenschaften der Immobilie die beeinflussen, ob eine Bank sie im Notfall leicht veräußern kann.

Die wichtigsten Faktoren bei der Kreditsicherheit

  • Beleihungswert: Gerade bei schnell steigenden Immobilienpreisen kann dieser Bank-interne Wert klar unter dem angenommenen Marktwert liegen. Wundern Sie sich also nicht, wenn eine Bank Ihre Immobilie anders bewertet als Sie oder Ihr Makler

  • Vorlasten: Hat Ihre Immobilie bereits eingetragene Vorlasten im Grundbuch, müssen diese für eine weitere Finanzierung entweder refinanziert werden oder das neue Darlehen steht im Rang hinter dem bestehenden. Das wiederum bedeutet, dass das Risiko für die neue Bank höher ist, was zu höheren Zinsen und einer geringeren Kreditsumme führt

  • Weitere Einschränkungen: Auch Besitzeinschränkungen wie etwa ein Wohnrecht, ein Nießbrauch- oder Fruchtgenussrecht oder eine Erbpacht sind Aspekte, die den Wert der Immobilie negativ beeinflussen und die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage reduzieren

Tipps aus der Praxis

Banken sind bei der Prüfung von Kreditangaben sehr genau und überprüfen Ihre Angaben indem Sie dazugehörige Unterlagen verlangen. Für den Kreditantrag empfiehlt es sich also, Ihre Angaben gleich zu Beginn möglichst genau zu machen und die Unterlagen sauber in einem Ordner bereit zu halten.

Unsere allgemeinen Tipps um eine Beleihung erfolgreich durchführen zu können:

  • Die Kreditaufnahme ist in der Regel während einer Anstellung am günstigsten

  • Machen Sie beim Antrag genaue Angaben

  • Klären Sie vorab, wer von Ihren nahen Verwandten für eine Mithaftung infrage käme

  • Versuchen Sie Ratenkredite möglichst zu vermeiden

  • Löschen Sie alte Grundschulden oder andere Einträge im Grundbuch, wenn Sie die Kredite schon abbezahlt haben

  • Vermeiden Sie die Eintragung von Wohn- oder Nießbrauchrechten

  • Vermeiden Sie Rücklastschriften auf bestehende Kredite

Besondere Tipps für Selbstständige:

  • Stellen Sie sicher, dass Ihre Buchhaltung schnell und genau durchgeführt wird

  • Halten Sie Ihre Steuererklärungen, Steuerbescheide und falls zutreffend Betriebswirtschaftliche Auswertungen jederzeit bereit

Bei Bambus sind Sie gut aufgehoben!

Die Beleihung ist für Immobilienbesitzer das ideale Instrument, um sich finanziellen Freiraum zu schaffen. Kreditanträge für Beleihungen sind in der Regel komplexer als für den klassischen Immobilienkauf. Da Banken hier auch sehr unterschiedliche Richtlinien haben empfiehlt es sich, mit einem spezialisierten Finanzierungsberater zu sprechen.

Bambus ermöglicht Ihnen den Finanzierungsprozess nicht nur einfach und online digital abzuwickeln. Durch die Spezialisierung auf Immobilienbesitzer werden Sie hier auch zu den Feinheiten bei solchen Kreditanfragen beraten.

zurück zum Ratgeber
Über den/die AuthorIn
Franz Hoerhager

Franz Hoerhager ist Mitgründer der Immobilienfinanzierungsvermittlung Bambus und hat langjährige Erfahrung in der Finanzbranche.

Machen Sie mehr aus Ihrer Immobilie!

optional
optional

Das könnte Sie auch interessieren

Fortgeschritten
Beleihung
Teilverkauf
19. Februar 2021

Das sollten Sie bei der Beleihung Ihrer Immobilie wissen

Die Beleihung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist eine vielfach genutzte Möglichkeit, um schon heute von Ihrem Vermögen zu profitieren. Lesen Sie jetzt,…
Lesezeit 3 Minuten
Weiterlesen
Fortgeschritten
Kredite
Teilverkauf
Beleihung
20. November 2019

Haussanierung per Kredit? Sehr gute Idee!

Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung sanieren? Dann nehmen Sie zur Finanzierung einfach ein Hypothekendarlehen auf. Klingt unlogisch? Lassen Sie sich jetzt vom…
Lesezeit 2 Minuten
Weiterlesen
Fortgeschritten
Kredite
Beleihung
03. Oktober 2019

Wie hoch kann mein Kredit bei einer Beleihung sein?

Der aktuelle Marktwert einer Immobilie entspricht in der Praxis selten der maximalen Höhe des Immobilienkredits. Banken möchten sich absichern und berechnen deshalb…
Lesezeit 3 Minuten
Weiterlesen

Brauchen Sie Hilfe?

E-Mail
beratung@bambus.io
Telefon
+49 30 568 373 000
Wir sind für Sie Montag bis Freitag von 9:00 – 18:00 Uhr erreichbar.
GlossarDatenschutzImpressumJobs