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01. April 2021
Lesezeit 3 Minuten

Immobilie innerhalb der Familie verkaufen – was gilt es zu beachten?

Sie möchten sich rechtzeitig um die Besitzverhältnisse Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kümmern und denken darüber nach, den Erben das Haus vorzeitig zu verkaufen? Lesen Sie jetzt, was es dabei zu beachten gibt und welche Alternativen Ihnen noch zur Verfügung stehen.

Sichere Verhältnisse schaffen mit einem Immobilienverkauf innerhalb der Familie

Wenn die gesetzliche Erbfolge die Besitzverhältnisse einer Immobilie regeln muss, ist es oft schon zu spät. Häufig finden die Erben nämlich keine für alle Beteiligten zufriedenstellende Lösung, außer dem Verkauf der Immobilie und der Auszahlung der Anteile. Die Immobilie verbleibt dann nicht im Familienbesitz - doch gerade das wünschen sich viele ältere Immobilienbesitzer.

Rechtzeitig alle Betroffenen an einen Tisch zu holen und für klare Verhältnisse zu sorgen kann das verhindern. Eine naheliegende Lösung ist dann ein Verkauf an einen oder mehrere Erben schon zu Lebzeiten. Doch welche Vor- und Nachteile birgt diese Lösung? Und welche Alternativen stehen offen? Wir zeigen Ihnen, wie Sie Konflikte vermeiden und die optimale Lösung finden, damit Ihre Immobilie in der Familie bleibt.

Immobilienverkauf an Erben: Stolpersteine und Lösungen

Verkaufen (oder Schenken) statt vererben - klingt einfach, ist es aber nicht ganz. Gibt es zum Beispiel mehr als einen Erben, so sollten die Miterben ebenfalls vergütet werden. Genau das ist jedoch oftmals ein Problem, weil die entsprechenden Mittel gar nicht zur Verfügung stehen. Wir zeigen Ihnen drei Auswege aus dieser Situation: Aufteilen, Beleihung oder Teilverkauf.

Immobilieneigentum aufteilen

Manche beschließen in so einem Fall, eine Immobilie auf mehrere Personen aufzuteilen. In Einzelfällen kann das durchaus sinnvoll sein, wir empfehlen Ihnen bei einem solchen Vorhaben Ihre Alternativen trotzdem nochmals zu prüfen. Eine Aufteilung verlagert das Problem oft in die Zukunft und birgt erfahrungsgemäß Konfliktpotenzial für später. Eine sichere Lösung für Ihre Immobilie sieht daher meist anders aus.

Die Immobilie beleihen und Miterben auszahlen

Ihre Immobilie nur an eine Person abzugeben ist eine attraktive Alternative. Falls keine Mittel zur Verfügung stehen, um andere Erbberechtigte zufriedenzustellen, sollten Sie eine Beleihung der Immobilie in Betracht ziehen. Erbe A erhält dann eine Immobilie mitsamt des Kredits, Erbe B wird aus dem Darlehen entschädigt.

Über einen Teilverkauf Miterben auszahlen

Mit dem Teilverkauf lässt sich ebenfalls ein Teil des Immobilienwerts herauslösen. Über einen möglichen Rückkauf des verkauften Anteils kann der neue Eigentümer später entscheiden. Beachten Sie jedoch, dass bei einem Teilverkauf, wie bei jedem Immobilienverkauf, hohe Transaktionskosten anfallen. Diese liegen in der Regel weit höher, als die Kosten für eine Beleihung.

Vor- und Nachteile des lebenslangen Nießbrauchrechts

Wenn Sie sich für den Verkauf oder die Übertragung Ihrer Immobilie an einen Erben entschieden haben, möchten Sie in der Regel trotzdem weiterhin dort wohnen und wirtschaften. In solchen Fällen bietet sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht für Sie an. Sie können dann uneingeschränkt in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung verbleiben, obwohl die Immobilie eigentlich nicht mehr Ihnen gehört.

Diese Lösung hat allerdings auch einen großen Nachteil: Durch das Nießbrauchrecht ist die Immobilie für eine Bank de facto unfinanzierbar. Sie können also für etwaige Notlagen oder Renovierungsarbeiten keinen Kredit mehr aufnehmen, auch wenn Sie ihn sonst sehr leicht und günstig erhalten hätten. Sie sollten auf jeden Fall bedenken, dass Sie auf diese Art Ihren Handlungsspielraum enorm einschränken.

Steuern und Abgaben beim Immobilienverkauf in der Familie

Bei einem Verkauf innerhalb der Familie sollten unbedingt auch Schenkungs- und Erbschaftssteuern berücksichtigt werden. Den Kosten eines Verkaufs sollten hier Steuern und Abgaben bei einer Schenkung oder Erbschaft gegenüber gestellt werden.

Wenn etwa der Beschenkte die Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnt, entfällt die Schenkungssteuer. Die Immobilie darf dafür aber nicht mehr als 200 qm Wohnfläche haben.

Fazit: Beleihung und Teilverkauf schaffen Spielraum

Die beste Option, um für den Verbleib Ihrer Immobilie in Ihrer Familie zu sorgen, ist der Verkauf oder die Schenkung an einen Ihrer Erben. Wenn Ihnen die Mittel fehlen, um in so einem Fall die Miterben auszuzahlen, sind die Beleihung und der Teilverkauf interessante Optionen. Diese Mittel können helfen, klare Besitzverhältnisse für Ihre Immobilie möglich zu machen.

Sie haben weitere Fragen oder wünschen eine individuelle Beratung zum Thema? Zögern Sie nicht uns zu kontaktieren, wir beraten Sie gerne.

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Johannes Siegl

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