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18. Juni 2021
Lesezeit 4 Minuten

Hypothek vs. Grundschuld: Das sind die Unterschiede

Für Immobilienbesitzer sind besicherte Kredite unerlässliche finanzielle Gestaltungsmittel. Kaum jemand kauft eine Immobilie ganz ohne Fremdfinanzierung. Und immer mehr Immobilienbesitzer verstehen den Mehrwert, den Finanzierungen bei bestehendem Immobilienvermögen bieten. Doch welche Möglichkeiten zur Absicherung von Immobilienkrediten gibt es und wo sind die Unterschiede?

Das Gemeinsame: Die Besicherung via Grundbuch

Egal ob mit Hypothek oder Grundschuld als Absicherung: Immobilienkredite sind im Vergleich zu vielen anderen Arten von Darlehen eher günstiger. Denn wenn der Kreditnehmer seiner Rückzahlungspflicht nicht nachkommt, hat die Bank das Recht, die Immobilie zur Deckung ihrer offenen Forderungen zu verwerten. Das Risiko ist für Banken also geringer, als bei einem unbesicherten Kredit. Aufgrund dessen können Kreditinstitute Immobiliendarlehen auch oft günstiger vergeben.

Gemeinsam haben Hypothek und Grundschuld auch, dass sie beide im Grundbuch eingetragen werden. Im Grundbuch werden zentral alle Besitz- und Schuldverhältnisse der Immobilien einer bestimmten Region festgehalten. Für jede Eintragung im Grundbuch benötigen Sie die Dienste eines Notars.

Die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld

Auf den ersten Blick mag es so aussehen, als seien Hypothek und Grundschuld nahezu das gleiche. Tatsächlich gibt es jedoch wichtige Unterschiede und die falsche Entscheidung kann schnell teuer werden. Deshalb erläutern wir Ihnen hier die wichtigsten Unterschiede.

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Unterschied 1: Die Hypothek ist darlehensgebunden, die Grundschuld nicht

Beim Eintragen einer Hypothek wird genau festgelegt, unter welchen Bedingungen die Hypothek wieder erlischt. Dient die Hypothek also der Absicherung eines Immobiliendarlehens, so erlischt sie mit der vollständigen Erfüllung aller Rückzahlungen im Rahmen des Kreditvertrags. Die Grundschuld hingegen ist nicht darlehensgebunden, sie kann nur auf Wunsch des Immobilieneigentümers kostenpflichtig gelöscht werden, sobald sie nicht mehr benötigt wird.

Unterschied 2: Die Grundschuld lässt sich in Deutschland wiederverwenden, die Hypothek nicht

Eine Grundschuld ist nicht darlehensgebunden, sondern an den Kreditgeber gebunden, und erlischt nicht, wenn der damit verbundene Kreditvertrag erfüllt wurde. Hier liegt der große Vorteil gegenüber der Hypothek, denn eine Grundschuld kann dadurch immer wieder für neue Immobiliendarlehen verwendet werden. Warum das ein Vorteil ist? Weil jede neue Hypothek Geld kostet - eine Grundschuld hingegen tragen Sie nur einmal ein.

Die Grundschuld verdrängt die Hypothek vom Kreditmarkt

Die Grundschuld hat gegenüber der Hypothek kaum Nachteile, ist aber potentiell günstiger. Und zwar immer dann, wenn in Zukunft ein neuer Kredit auf die Immobilie aufgenommen wird. Die bereits bestehende Grundschuld schmälert dann die Kosten für das neue Darlehen und vergrößert auf diese Weise den Handlungsspielraum von Immobilieneigentümern.

Das hat dazu geführt, dass heutzutage kaum noch Hypotheken verwendet werden. Nur der Volksmund hat sich noch nicht angepasst und spricht weiterhin lieber von einem “Hypothekenkredit” statt einem “Grundschuldkredit”.

Was ist der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld?

Beide Begriffe bezeichnen das gleiche Rechtsmittel. Der Unterschied liegt jedoch in der Form und dieser Unterschied ist entscheidend. Eine Buchgrundschuld wird ausschließlich im Grundbuch eingetragen. Eine Briefgrundschuld liegt zusätzlich zum Grundbucheintrag auch als Dokument vor, als sogenannter “Grundschuldbrief”.

Die Briefgrundschuld ist teurer als die reine Buchgrundschuld, bietet jedoch mehr Flexibilität als die Buchgrundschuld. Denn für die Übertragung der Briefgrundschuld ist ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Grundschuldbriefs ausreichend. Bei der reinen Buchgrundschuld hingegen muss die Abtretung erneut im Grundbuch vorgenommen werden und verursacht entsprechende Kosten.

Welche Nachteile habe ich mit einer Hypothek statt einer Grundschuld?

Nur noch sehr selten werden neue Hypotheken ausgestellt, doch bestehende Hypotheken haben per se keinen direkten Nachteil gegenüber Grundschulden. Als Immobilieneigentümer werden Sie sich nur dann ärgern, wenn Sie die Immobilie ein zweites Mal als Sicherheit für ein Darlehen nutzen wollen. Denn dann zahlen Sie bei der Hypothek erneut, statt einfach die bestehende Grundschuld ein weiteres Mal zu nutzen.

Ihren laufenden Kreditvertrag mit einer Hypothek müssen Sie jedenfalls nicht ändern. Aber denken Sie beim nächsten Mal daran, dass die Grundschuld eher mehr Vorteile bietet.

Fazit: Die Grundschuld ist die neue Hypothek

Die Grundschuld kann als verkehrsfähigeres Mittel gesehen werden und ist damit vielseitiger und auf lange Sicht günstiger als die Hypothek. Darüber hinaus ist der Umgang mit einer Grundschuld für Banken einfacher. Aus diesem Grund akzeptieren viele Banken gar keine Hypotheken mehr, sondern setzen eine Grundschuld voraus. In solchen Fällen erübrigt sich die Entscheidung für Sie.

Das heißt aber nicht, dass bestehende Hypotheken geändert werden müssen. Warten Sie einfach, bis der dazugehörige Kreditvertrag erfüllt ist und die Hypothek automatisch gelöscht wird und denken Sie beim nächsten Mal nach, ob sich die Erneuerung der Hypothek mit den Kosten rentiert. In vielen Fällen ist eine Grundschuld die sinnvollere Alternative, wir von Bambus beraten Sie aber gerne, um Ihre individuelle Situation zu beurteilen.

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Johannes Siegl

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