Was ist ein Grundbucheintrag?

Bei Transaktionen im Zusammenhang mit Immobilien ist oft ein Eintrag ins Grundbuch erforderlich. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem die Besitzverhältnisse für alle Immobilien in Deutschland festgehalten werden. Einzelne Grundbücher beinhalten alle vorhandenen Grundstücke, Verkehrsflächen und Gebäude eines Bezirks. Die Benennung der Immobilien wird dabei vom Katasteramt vorgegeben.

Was beinhaltet ein Grundbucheintrag?

Für jedes Grundstück wird im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das neben einem Deckblatt und einem Bestandsverzeichnis die folgenden drei Abschnitte umfasst.

Grundbuch Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse

In der Abteilung 1 steht in erster Linie wer der Eigentümer einer Immobilie ist. Außerdem steht hier, wie der aktuelle Eigentümer zu der Immobilie gekommen ist, also per Kauf (“Auflassung”), Erbfolge oder per Versteigerung. Somit ist nachvollziehbar, seit wann eine Immobilie einer (juristischen) Person gehört.

Grundbuch Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen

Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch (Wohnrecht) oder ein Erbbaurecht werden in diesem Abschnitt des Grundbuchs vermerkt. Somit ist klar, welche Lasten und Berechtigungen berücksichtigt werden müssen, wenn die Immobilie verändert oder verkauft werden soll.

Grundbuch Abteilung 3: Grundpfandrechte

Grundpfandrechte wie eine Grundschuld, Hypotheken oder Rentenschulden werden im letzten Abschnitt des Grundbuchs vermerkt. Dabei handelt es sich um diejenigen Rechtsinstrumente, die üblicherweise als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung benötigt werden.

Wie ändere ich einen Grundbucheintrag?

Dafür benötigen Sie in den meisten Fällen die Hilfe eines Notars. Zu den Notargebühren kommt dabei noch die Gebühr für die Änderung des Grundbucheintrags, die sich am Wert der Immobilie orientiert. Eine Änderung im Grundbuch ist deshalb recht kostspielig und sollte nur dann vorgenommen werden, wenn sie absolut notwendig ist.

Wer kann das Grundbuch einsehen?

Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, darf das Grundbuch einsehen, denn es ist ein öffentliches Register. Ein “berechtigtes Interesse” kann mit einem Dokument nachgewiesen werden, das einen sachlichen Grund darlegt. Reine Neugier gilt nicht als “berechtigtes Interesse“. So können zum Beispiel alle im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber und meist auch Käufer und Mieter der Immobilie Einsicht nehmen. Auch Vertreter der Presse können in einigen Fällen einen Grundbucheintrag einsehen. In anderen Fällen ist oft nicht ganz klar, ab wann ein “berechtigtes Interesse” besteht. Im Einzelfall entscheidet das Grundbuchamt, ob Einsicht genommen werden kann. 

Notare sind grundsätzlich davon befreit, ein berechtigtes Interesse vorweisen zu müssen. Außerdem kann der Eigentümer einer Immobilie Personen das Recht einräumen, einen Grundbucheintrag einzusehen.