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20. Dezember 2020
Lesezeit 4 Minuten

Experteneinschätzung: Wann platzt die Immobilienblase?

Die Immobilienblase und Ihr mögliches Platzen wird und wurde in den Medien bereits ausgiebig diskutiert. Doch was genau ist die Immobilienblase eigentlich und unter welchen Umständen könnte sie platzen? Lesen Sie jetzt die Einschätzung des Immobilienfinanzierungsexperten und Gründers von Bambus Franz Hoerhager.

Wir von Bambus werden oft gefragt, wann die Immobilienblase in Deutschland platzen wird. Die einzig richtige und seriöse Antwort darauf ist: Wir wissen es nicht. Darüber hinaus ist sogar unklar, ob es überhaupt eine Immobilienblase gibt. Daher können Sie allgemeingültige Aussagen wie „Immobilienpreise steigen immer“ getrost ignorieren. Denn niemand weiß, was in der Zukunft passieren wird. Doch widmen wir uns zunächst der Frage: Was macht eine Immobilienblase überhaupt aus?

Das ist eine Immobilienblase

Spekulationsblasen beschreiben eine Situation, in denen der gehandelte Wert den intrinsischen – also tatsächlich angemessenen Wert einer Immobilie – übersteigt. Käufer sind also bereit, einen hohenPreis für eine Immobilie zu zahlen, der möglicherweise nicht nachhaltig ist. So kann sich eine Immobilienblase entwickeln, die wie eine Seifenblase durch den Preis groß aufgeblasen wird, aber mittelfristig wieder zurück auf das normale Preisniveau "platzt". Das kann passieren, wenn Käufer plötzlich nicht mehr bereit sind, überhöhte Preise für Häuser und Eigentumswohnung zu bezahlen, die Zinsen steigen und sich weniger Menschen eine Immobilie leisten können.

Diese Indikatoren führen zur Blasenbildung

Anders als bei Unternehmen, deren Produkt- und Dienstleistungsangebote wachsen können, bleiben Immobilien im Regelfall unverändert. Die Einflussfaktoren auf Immobilienanlagen sind also eher abhängig von globalen und regionalen volkswirtschaftlichen Entwicklungen, die zur Blasenbildung beitragen können. Wie hoch die Wahrscheinlichkeit des Platzens der Immobilienblase derzeit ist, kann regelmäßig in Studien des Deutsche Instituts für Wirtschaftsforschung und dem Real Estate Bubble Index der Schweizer Bank UBS nachgelesen werden.

Leistbarkeitsfaktor

Ein beliebter Indikator zur Einschätzung des Blasenrisikos ist die Anzahl der Jahre, die ein durchschnittlicher Angestellter benötigen würde, um sich eine 60-Quadratmeter-Wohnung kaufen zu können. Der Indikator misst in der jeweiligen Region, ob sich die lokale Bevölkerung eine Immobilie leisten kann. Der Berechnung liegt die Annahme zugrunde, dass der Wohnraum primär für die lokale Bevölkerung bestimmt ist und geht der Frage nach, ob die regionalen Immobilienpreise nachhaltig von der lokalen Nachfrage gestützt werden. Dieser Faktor ist in den letzten Jahren in den Städten zunehmend gestiegen. Die Immobilienpreise steigen also schneller als die Gehälter.

Inflation

Ein weiterer Indikator, der zur Blasenbildung beitragen kann, ist die allgemeine Inflation in Deutschland, die sich natürlich auch auf die Immobilienpreise auswirkt. Bei Betrachtung der inflationsbereinigten Quadratmeterpreise für Immobilien wird deutlich, dass der Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahrzehnten zu einem großen Teil auf die Inflation zurückzuführen ist.

So hoch ist das Risiko des Platzens der Immobilienblase derzeit

Die Real Estate Bubble Index der UBS sieht momentan in deutschen Großstädten, allen voran München und Frankfurt ein stark erhöhtes Blasenrisiko. Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung ortete zuletzt in 2019 ein erhöhtes Risiko.

Doch seit der Corona-Krise ist dieses Blasenrisiko aber wieder als ungewiss einzuschätzen. Dadurch, dass privaten Haushalten und Unternehmen weniger finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, ist eine deutliche Preiskorrektur möglich, die den Immobilienmarkt etwas abkühlen könnte.

Diese Einflüsse können zum Platzen der Immobilienblase führen

Viele Experten halten sich angesichts des Anstiegs der Immobilienpreise in den vergangenen Jahren momentan mit negativen Prognosen hinsichtlich der Immobilienblase zurück. Es gibt jedoch einige konkrete Entwicklungen, die zum Platzen der Immobilienblase führen könnten.

Ausschlaggebender Faktor könnten staatliche Eingriffe in den Markt durch Gesetze und Steuererhöhungen sein, wie zum Beispiel mit der aktuell erhöhten Grundsteuer oder indem Mieteinnahmen begrenzt oder gekürzt werden, wie zum Beispiel mit dem Berliner Mietendeckel. Doch nicht nur der Besitz, sondern auch der An- und Verkauf von Immobilien kann über Steuern und Abgaben beeinflusst werden. So haben in den letzten Jahren einige Städte hohe Transaktionsgebühren eingeführt, um Immobilienblasen einzudämmen. Doch entgegen diesem guten Vorsatz könnte auch das Gegenteil – also das Platzen der Immobilienblase – das Resultat sein.

Darüber hinaus haben vor allem die Finanzierungskosten großen Einfluss auf Immobilienpreise. Denn höhere Zinsen – zum Beispiel durch Anpassung des Leitzins – verteuern die Immobilie und führen dazu, dass die Gruppe der möglichen Käufer stark verkleinert wird, weil sich nur noch sehr wenige die monatlichen Raten leisten können. Die Nachfrage wird also stark reduziert und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage gerät plötzlich aus dem Gleichgewicht, was wiederum das Platzen der Immobilienblase begünstigen könnte.

So gehen Immobilienbesitzer am besten mit der unklaren Situation hinsichtlich der Immobilienblase um

Auch wir als Immobilienexperten können also nicht vorhersagen, ob und wann die Immobilienblase platzen wird. In jedem Fall empfehlen wir Ihnen als Immobilienbesitzer, dass Sie Ihr Eigenheim genauso betrachten, wie jeden anderen Vermögenswert auch. Und Sie schützen Ihre Anlagen am besten vor Wertverlust durch das Platzen der Immobilienblase, wenn Sie folgende Empfehlungen beherzigen:

  1. Schützen Sie Ihr Vermögen durch Diversifizierung, indem Sie Ihren Besitz in verschiedene Immobilien und Anlageklassen streuen.

  2. Lassen Sie sich bei der Aufnahme von Fremdkapital professionell beraten. Denn wenn Sie keines aufnehmen, optimieren Sie Ihr Vermögen möglicherweise nicht. Wenn Sie zu viel aufnehmen, setzen Sie sich unnötigen Risiken aus.

Sie haben noch Beratungsbedarf? Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Immobilienfinanzierungsexperten von Bambus.

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Über den/die AuthorIn
Franz Hoerhager

Franz Hoerhager ist Mitgründer der Immobilienfinanzierungsvermittlung Bambus und hat langjährige Erfahrung in der Finanzbranche.

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