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Fortgeschritten
Immobilienkauf
17. August 2021
Lesezeit 5 Minuten

Checkliste für Ihren Immobilienkaufvertrag

Bei einem Immobilienkauf wechseln große Geldsummen und Werte die Eigentümer. Daher wird der Kaufvertrag in der Regel von einem Anwalt aufgesetzt und von einem Notar beglaubigt. Doch welche Informationen gehören in diesen Vertrag? Lesen Sie hier, was bei der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags zu beachten ist.

Vertragsbedingungen gründlich prüfen

Schon die Anmietung eines Hauses oder einer Wohnung ist eine Entscheidung, die wohlüberlegt sein will. Bei Unzufriedenheit noch einmal umzuziehen bedeutet hohen Aufwand und entsprechende Verluste an Zeit und Geld. Beim Kauf einer Immobilie sind die Investitionen und Risiken noch größer. Umso wichtiger ist es, die Transaktion sorgfältig durchdacht und geprüft zu haben. Ein entscheidender Punkt ist dabei der Kaufvertrag.

Immobilienkaufverträge werden in der Regel von einem unparteiischen Anwalt aufgesetzt und von einem Notar beglaubigt. Der Anwalt oder Notar sollte dabei insofern auch die Rolle eines Beraters einnehmen, als er den Vertragsparteien die Fachbegriffe und Klauseln im Vertragstext erläutert, die für Laien nicht immer einfach zu verstehen sind. Allerdings ist es nicht seine Aufgabe, zu beurteilen, ob der Verkauf ein gutes Geschäft für die Vertragsparteien ist. Dies müssen Sie für sich selbst oder mit der Hilfe anderweitiger professioneller Unterstützung klären.

Vertragspartner eines Immobilienkaufvertrags können Verbraucher, Unternehmer, Erbengemeinschaften oder juristische Personen sein. Verbraucher haben das Recht, den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Unterzeichnungstermin zur Prüfung zu erhalten. Es macht auf jeden Fall Sinn, diese Frist für eine gründliche Prüfung des Vertrages zu nutzen.

Dies geht Hand in Hand mit einer ebenso gründlichen Prüfung der Immobilie selbst, am besten mit fachkundiger Unterstützung. Wir empfehlen immer eine fachkundige Unterstützung bei der Übergabe miteinzubeziehen. Auch oder vor allem, wenn der Verkäufer versucht Ihnen das auszureden.

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Mängel an der Immobilie können zu unerfreulichen und teuren Überraschungen führen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gilt für Mängel per Gesetz eine fünfjährige Gewährleistung. Der Verkäufer darf Mängel nicht verschweigen, von denen er wissen müsste, dass sie für den Käufer relevant sind. Doch ein solches Wissen lässt sich in der Regel kaum im Nachhinein nachweisen. Daher sollten bestehende Mängel im Kaufvertrag aufgeführt und berücksichtigt sein. Die letzte Gelegenheit sie zu dokumentieren, ist das Übergabeprotokoll.

Was gehört in den Kaufvertrag?

In einen Immobilienkaufvertrag gehören Informationen zum Verkäufer, zum Käufer und zur Immobilie selbst.

Wenn es sich um Privatpersonen handelt, sind folgende Angaben vom Verkäufer und Käufer erforderlich:

  • Vor- und Nachname

  • Anschrift, Telefonnummer und E-Mail

  • Geburtsdatum

  • Staatsangehörigkeit

  • Familienstand und falls verheiratet: Güterstand

  • Steueridentifikationsnummer

Mit diesen Informationen muss jede Person aufgeführt sein, die als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden soll. Zur Überprüfung der Identität durch den Notar ist unbedingt ein Personalausweis oder Reisepass mitzubringen. Angaben über Erwerbsverhältnisse sind nicht nötig.

Immobilienkaufvertrag und Grundbuch

Die entscheidenden Angaben im Kaufvertrag beziehen sich auf die Immobilie selbst. Hierzu gehören:

  • Genaue Bezeichnung der Immobilie. Unverzichtbar ist dabei eine Einsicht ins Grundbuch. Dies ist ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse und weitere Informationen zu Grundstücken verzeichnet sind. Grundbucheinträge enthalten neben den Eigentümern (Abteilung I) auch Rechte und Pflichten wie Vorkaufs-, Erbbau- und Nießbrauchrechte (Abteilung II) sowie Hypotheken und andere Schulden (Abteilung III), die mit dem Grundstück verbunden sind.

All diese Informationen dürfen im Kaufvertrag nicht fehlen. Umgekehrt müssen entsprechende Änderungen an der Immobilie, die sich aus dem Verkauf ergeben, wiederum im Grundbuch verzeichnet werden, zum Beispiel ein Nießbrauchrecht. Auch eine mitgekaufte Einbauküche sollte bei der genauen Bezeichnung der Immobilie aufscheinen.

  • Der Preis ist die nächste wichtige Information für den Immobilienkaufvertrag. Bei bestehenden Immobilien ist eine Instandhaltungsrücklage, sofern diese besteht, gesondert aufzuführen. Dies ist eine finanzielle Rücklage, die meist für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern gebildet wird, um durch notwendige Investitionen deren Wert erhalten zu können. Sie geht mit dem Verkauf an den neuen Eigentümer über.

  • Ebenfalls wird im Kaufvertrag klar geregelt, wann, wie und an wen der Kaufpreis zu zahlen ist und die Übergabe zu erfolgen hat.

  • Mängel an der Immobilie und andere relevante Angaben zu deren Beschaffenheit und Zustand sollten unbedingt im Kaufvertrag aufgeführt sein.

  • Nach der Vertragsunterzeichnung wird zunächst eine sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Damit wird dokumentiert, dass ein Eigentümerwechsel ansteht. Ab diesem Punkt ist der Grundbucheintrag der Immobilie gesperrt und der Verkäufer kann keine Änderungen mehr daran vornehmen. Nachdem die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, fordert der Notar den Käufer zur Zahlung auf. Anschließend muss dieser nach Aufforderung durch das Finanzamt noch die Grunderwerbsteuer begleichen. Bis dahin ist sein Eigentumsrecht an der Immobilie nur reserviert.

  • Wird der Immobilienkauf mit einem Darlehen finanziert, ist auch dies ins Grundbuch einzutragen.

  • Die Teilungserklärung ist eine wichtige rechtliche Voraussetzung für den Verkauf von Teilen einer Immobilie, etwa einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einer Doppelhaushälfte. Dieses Dokument regelt die Aufteilung der Immobilie auf die Eigentümer sowie deren Rechte und Pflichten. Dazu gehören Aspekte wie die Kostenverteilung, Stimmrechte, Nutzungsvorschriften und die Einsetzung einer Hausverwaltung. Die Teilungserklärung ist in diesen Fällen ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrags und sollte gründlich geprüft werden, um unerfreuliche Überraschungen zu vermeiden.

Wenn Sie verhindert sind?

Sollten Sie beim Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags (Beurkundung) verhindert sein, können Sie einen notariell beglaubigten Vertreter bestimmen. Genügt die Vorlaufzeit dafür nicht, kann auch ein Vertreter ohne Vollmacht den Termin für Sie wahrnehmen. In diesem Fall müssen Sie den Vertrag noch im Nachhinein selbst beurkunden, damit er gültig wird.

Wer trägt die Kosten?

Durch die Beglaubigung des Vertrages durch den Notar fallen Kosten an. Diese trägt in der Regel der Käufer. Auch dies ist im Kaufvertrag geregelt. Der Notar informiert das Finanzamt über den Verkauf, welches anschließend die Grunderwerbsteuer beim Käufer einfordert. Auch diese Kosten sind also einzuplanen. Wenn vor dem Verkauf eine Grundschuld der Immobilie im Grundbuch gelöscht werden soll, weil der entsprechende Kredit vollständig getilgt ist, fallen hierfür Gebühren an. Diese übernimmt meist der Verkäufer.

Gut informieren

Um mit Ihrem Immobilienkauf rundum zufrieden zu sein, ist es wichtig, die Immobilie und ihren Wert gut einschätzen zu können und die Vertragsbedingungen aufmerksam zu prüfen. Am besten lassen Sie sich dabei professionell beraten. Die Experten von Bambus berechnen gerne für Sie, in welchem Umfang beim Neukauf einer Immobilie zusätzliche Kosten auf Sie zukommen.

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